广州房地产2012年总结以及2013年预测.pptxVIP

2012年12月;2012广州商品住宅市场总结;2012年商品住宅供需皆同比上升写字楼成交大幅攀升，部分受益于商务公寓销售;多数区成交同比上升，南沙区成交量已超越白云;外围低价项目成为全年热销的绝对主力;全年市场前低后高，尤其进入四季度后，供需两旺;广州住宅市场仍以首次、二次买家为绝对主导，但比例有所下降，由今年年中的81%减少至77% 三次及以上买家占比增加了4%，达23%，该部分买家中，三成选择通过子女名额够买房产，来解决限购问题 ;11月大户型签约大增限预售、限签约放松有较大关系;进入四季度，以南沙为代表的部分区域价格上升;11月南沙均价破万，新推货售价普遍上涨15%-20%;规划利好令得南沙市场投资风盛，远高于全市水平;花都、番禺后期成交回落：大户型增多致销售缓，部分项目追涨;2012广州商品住宅市场总结;2012广州商品住宅市场总结;高端物业成交同比上升，与大市同步千万以上豪宅表现尤其突出;非市场因素导致11月高端项目成交大涨;高端物业价格保持上涨态势;2012广州商品住宅市场总结;别墅市场整体表现弱于大市，成交缩量最大来自从化;别墅成交多集中在城市别墅及两市的低价别墅十区的远郊度假别墅在价格和资源竞争力上都不具优势;2012广州商品住宅市场总结;2012年广州二手楼市交投回升，价格有所上涨;成交量低位缓慢回升，价格触底小幅走高;改善、投资需求活跃度日渐提升，楼市结构渐趋健康合理;2012土地市场总结;土地供应同比上年大幅减少，尤其是商业金融用地萝岗特别是知识城板块是今年供应大户;受供应影响，土地市场成交规模也大幅下降;中心区靓地及外围热点板块高溢价成交;2012NJY-8地块为南沙新规划确定后竞拍的首宗住宅用地，吸引多家著名开发商争夺，最终由富力地产以65500万元，溢价85%成交，成为南沙新地王 2012NJY-8地块现阶段的区位条件远比今年出让的2012NYJ-3要差，但从楼面地价和溢价率上来看，可见规划利好效果;两大新区土地市场表现好：萝岗二级市场活跃，带动土地一级市场成交;知识城推出地块预计都是定向出让土地一级开发不成熟;通过新的出让方式，力促开发商承担部分保障房建设;土地市场对明年广州楼市的影响;2013年商品住宅市场研判;主要影响因素： 制造业投资 基建投资 房地产投资;2013年流动性展望：总量将保持宽松;2013年通胀展望：通胀走势或有波动，但总体将处上升态势;中央政治局会议定调2013年经济工作：保持宏观经济政策的连续性和稳定性 ;“十八大”后 政策导向展望 1）：以改革置换增长动力，过程中抑制资金对民生领域的冲击;“十八大”后 政策导向展望 2）：新型城镇化之下，土地价值提升;“十八大”后 政策导向展望3）：发展保障房，形成市场与保障双轨;;政策展望2）：房产税改革或先涉 “非住宅”部分，住宅部分全面推广可能性低;政策展望3）：未来政策向紧微调压力更视乎通胀影响;未来宏观展望总结：延用“新国八条”调控框架，具体措施在防滞与防涨间平衡;2013年商品住宅市场研判;客户需求置业调查问卷说明;近六成客户认为明年楼价将小幅上升;刚需客户看重楼盘能否满足自身需求，高端客户对政策敏感;房产税关注度高，有28%客户认为限购/限贷政策会放松;结合未来宏观基础面以及对置业者心理影响综合分析;2013年商品住宅市场研判;下个十年，广州常住人口仍将保持快速增长;土地利用从粗放到集约，注重新区居住、就业及公共服务的协调发展;番禺升级为都会区组成部分，南沙及东部两个新城是下阶段发展重点;除都会区以外，南沙明珠湾和萝岗知识城分别将打造一个区域级的公共服务中心;城际轨道建设全面铺开，广州作为区域中心，对周边的辐射和带动力迈上新台阶;未来十年，所有行政区将有地铁覆盖;现状对比：萝岗中心/科学城相对最优，南沙现状滞后，知识城发展一片空白;发展前景：南沙定位最高，萝岗中心次之;南沙核心区分为四个组团，从2011年开始已陆续有4块商住用地成交;金融城定位金融集聚区，居住功能弱对区域二手住宅有利好，一手尚无新增供应;规划利好三大区域2013年市场;2013年商品住宅市场研判;按目前工程进度统计，2013年广州十区新货超7万套;2013年预计中心六区新增供应回升;考虑存货，按正常施工进度，2013年十区货量充足;可售货量主要集中在花都和番禺，白云、荔湾、南沙、萝岗新货增长较多;新货区域分布均衡，不少缺货区域新货增加;供应量较多的板块：中心六区原芳村、金沙洲、黄埔中心、原荔湾、白云大道、海珠中心、珠江新城、白云新城；外围四区南沙中心、华南、花都汽车城、西城、萝岗中心;千万豪宅扎堆，潜在供货量非常大;消化率差异直接影响区域推货和定价策略;从供应量和结构来看，整体明年市场无论是量或价都将产生推升作用;一季度的假期因素以及政府换届