房产疑难解答.docVIP

公摊部分: 1、公摊面积和公摊有什么区别？ 答：公摊系数＝公用建筑面积（即分摊面积）/套内建筑面积 公摊率＝公用建筑面积（即分摊面积）/建筑面积 公摊系数是肯定大于公摊率的 2、分摊的公用面积指的是那些？ 1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房 2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半 3、不计入公用建筑空间，也不用于分摊面积的有那些？ 1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间 2、开发公司自营、自用的房屋 3、为多幢房屋服务的警卫室、管理用房(包括物业管理) 4、住宅分摊比例一般为多少？ 答：多层一般为 8%--10% 左右 小高层一般为 15%--20% 左右 高层一般为 25%--28% 左右 5、公摊面积=舒适度 银行按揭部分： 1、银行按揭还款形式有几种？ 答：两种，分别为：等额本息、等额本金 2、两种还款的优劣势是什么？ 答：等额本息还款法每期还款金额相同，即每月本金加利息总额一样，借款人还贷压力均衡，但利息负担相对较多 等额本金还款法每月本金保持相同，利息不同，前提还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。 3、能否用住房公积金贷款买商铺？ 答：住房公积金无论贷款还是提取，都只能用于自用住房。商铺、车库、库房等非住宅都不能使用住房公积金贷款和提取住房公积金。 4、住房公积金的条件？ 答：贷款对应当符合以下四个条件：（1）只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款，没有参加住房公积金制度的职工就不能申请住房公积金贷款。（2）参加住房公积金制度者要申请住房公积金个人购房贷款还必须符合以下条件：即申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。因为，如果职工缴存住房公积金的行为不正常，时断时续，说明其收入不稳定，发放贷款后容易产生风险。（3）配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。因为，住房公积金贷款是满足职工家庭住房基本需求时提供的金融支持，是一种住房保障型的金融支持。（4）贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，除必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力外，没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务。当职工有其他债务缠身时，再给予住房公积金贷款，风险就很大，违背了住房公积金安全运作的原则。 5、为什么我不能同时用公积金贷两套房子？答：按公积金中心规定，一个人同时只能用公积金贷款购买一套住房。若想买第二套住房，必须等正在贷款期的住房还贷完毕，才能再次使用住房公积金购房 6、夫妻双方都有公积金能否同时贷款？答：夫妻双方都能正常足额缴存住房公积金的，只允许一方申请住房公积金贷款或组合贷款 7、个人住房商业贷款后可不可以提前还款？有没有违约金？ 答：根据不同银行，标准不同，不满一年提前还贷，收取违约金，满一年的不收违约金（根据所在贷款行规定统一执行） 8、容积率大了好还是小了好？ 答：对业主来说小了好，舒适度高，绿化率，配套高。容积率是用总地上建筑面积与总用地面积之比，总用地面不变的情况下，容积率与地上建筑面积成正比，所以开发商希望越大越好，因为这样出售的面积就多；住户希望越小越好，因为这样小区环境就好，绿化公共设施相对就多 9、一次性付款、分期付款、银行按揭 1、一次性付款的好处？ （1）一次性付款可省去很多麻烦，而按揭贷款需要办理繁杂的手续 （2） 现在银行存款利率低，把钱存入银行赚不到多少利息，而按揭贷款利 息等费用支出又很大，如果没有很好的投资机会，还不如选择一次性付款，至少不会让你的资产贬值，甚至能够让您得到升值的好处。 （3） 如果选择按揭贷款，以后的生活负担会很重，每月不但要支付家庭日常支出，还要偿还银行贷款、支付物业管理费等。 （4） 按揭贷款的房产证是要抵押给银行的，而选择一次性付款，您可以及时取得房子的真正所有权。如果以后您因为什么事情急需资金，也可以随时以房产办理抵押贷款，取得所需要的资金。也就是说，一次性付款的房子既可居住又可随时抵押，灵活性更大。  2、 银行按揭付款的好处？ （1） 按揭可以让你早日圆上住房梦。如果不能按揭，需要您一次性付款才能买房的话，那您就需要辛辛苦苦省吃俭用地存上几十年的钱才能拥有自己的一套房子，但真正享受的时间却不长。现在有了按揭，就可以花明天的钱圆今日的梦了，幸福生活要早来几十年呢。 当然，如果您的资金特别充裕，而且没有其他的投资计划