第六章林地资产评估PPT.ppt

第六章 林地资产评估;一、林地资产的特点;4．易变性 林地范围的界定是人们根据土地的植被、用途、参照有关政策和法规界定的，因而是人为规定的。随着林地上植被的变化，林地很容易变为其他地产。林地的地利等级、立地质量等级的提高，经济效益上升，一些非资产的林地转化为林地资产。因此在林地资产的评估中，首先就必须界定林地资产的范围。 5．依附性 林地资产是基础性资产，它的资产是通过在其上生长的植被来确定的。因此，林地资产的评估，脱离不了林地上的林木。 ;二、林地地租;三、林地使用权;“林地，包括郁闭度零点二以上的乔木林地及竹林地、灌木林地、疏林地、采伐迹地、火烧迹地、未成林造林地、苗圃地和县以上人民政府规划的宜林地”。 在林地中具有资产属性的均为林地资产。由于林地资产的依附性，对林地资产的评估(林地使用权的评估)，实质上是根据经营林地上植被产生的超额的利润，作为林地的收益，以此为基础进行林地资产评估;在一些无立木的林地上如采伐迹地、火烧迹地、国家规划的宜林地，则必须为其选择最适用的植被，平均的经营水平，来进行评估。 由于林地的依附性和林木资产的多效益性，林地资产产生的直接经济效益是较低的、尤其是防护林和用材林的林地使用权价格十分低下，是各类土地使用权中价格最低的一种。 按福建现行的生产水平和有关技术经济指标，其年地租约为50—150元／(公顷·年)，十分低下，而在福建南部的经济林经营中，年地租一般为150—1200元/（公顷·年），两者的差异较大。;五、影响林地价值的因子;(一)林学质量;由于影响林学质量的因素较多，且这些因素多有交叉的配置，因此在调查中经常简单地把立地质量分为四个立地条件类型： I肥沃类型； Ⅱ较肥沃类型； Ⅲ中等肥沃类型； Ⅳ瘠薄类型。 以林分平均高和平均年龄关系编制的地位级表； 以林分优势高和年龄关系编制的地位指数表； 影响立地质量的各因子与树高生长间的关系编制了数量化立地指数表。;(二)经济质量;从木材生产成本费用的开支的分析中可知，在各项木材生产成本中集材成本和运输成本的开支变幅极大。因此、在森林资产的评估中，评定林地的经济质量必须根据木材运输的成本来划分地利等级。 区位等级也是反映土地经济质量的一种重要指标，它是按土地所在县(市)经济发展水平和交通运输条件进行分级，并确定各个等级的地域系数，以该系数来修正林地的价格。该方法来自城镇国有土地的评估， 该方法简单易行，因此，广东省国有资产管理办公室和林业厅共同制订的《广东森林资源资产评估程序与方法》中将其引入林地评估，用区位等级来代替地利等级，编制了立地系数表和地域系数表，并确定其标准地价为3021元/hm2。; 立地系数表(基准年20年) 地域系数表 ;(三)森林经营的方式及强度;(四)林产品的市场价格;(五)生产周期及利率;;(六)有林地与无林地的差别;(七)评估时间与交易案例时间的差异;(八)作林地使用，还是改变林地的用途;(九)林地交易的迫切性;1、林地立地质量及其他自然条件的差异(林学质量) 2、林地地利条件差异(经济质量) 3、林地经营方式及强度 4、林产品的市场价格 5、经营周期及利率 6、有林地与无林地的差别 7、评估时间与交易时间的不同 8、作林地使用还是改变林地用途 9、林地交易的迫切性;六、林地资产评估的基本方法;;1、现行市价法;技巧说明;;2、林地期望价法;;重点与难点;;实例1—林地期望价计算;有关技术经济指标（均为虚构假设指标） （一）营林生产成本：从第五年起每年的管护费用为5元/亩。 （二）木材销售价格（参照成过熟林而得）：杉原木730元/立方米；杉综合：620元/立方米 （三）两金统一计征价：杉原木400元/M3；杉综合：200元/M3 ：增值税起征价杉原木550元元/M3 ；杉综合：420元元/M3 ： （四）木材生产经营成本（含短运、设计、检尺等）：130元/M3;;（五）相关费用： （1）育林费：按统一计征价的12%计 （2）维简费：按统一计征价的8%计 （3）木材检疫费：按统一计征价的0.2%计 （4）销售费用：10元/立方米 （5）管理费用：按销售收入的5%计 （6）不可预见费：杉原木12元/立方米，杉综合7元/立方米 （7）增值税：以起征价的6%计 （8）城建税、教育附加合计以增值税的8%计）;测算过程;;3、年金资本化法;;案例2—林地年金资本化法;;（2）解：承包租赁期为30年，可采用有限期林地使用费法计算可得 B30=Bu×((1.+0.1)^30-1)/(1+0.1)^30=30000×0.943=28290元 该林农一次性应支付28290元（30年）林地使用费 ;;4、林地费用价法;5、比例系数法;(2)比例系数确定 比例系数的确定。据福建省现行政策，林价中的山价(地租）部分所占份额为1