绿地区域总经理人才培养项目(建议书)PPT.ppt

北京市海淀区北四环西路甲二号 电话：010 传真 : 010期待与您合作，感谢您的时间！ 绿地事业二部区域总经理人才培养建议书 目录 第一部分 项目背景 第二部分 项目方案设计 第三部分 项目执行建议 第四部分 项目报价 第五部分 博志成介绍 * 强化区域总对项目的经营职责 区域三 总经理 事业部总经理 事业部战略目标制定与执行（基于集团） 项目 1 项目 2 项目 … 区域中心总经理 区域一 总经理 区域五 总经理 区域二 总经理 区域四 总经理 项目 1 项目 2 项目 … 项目 1 项目 2 项目 … 项目 1 项目 2 项目 … 项目 1 项目 2 项目 … 目前职责（基于区域/项目） 项目运营：1级计划节点把控 工程质量 拿证：关键节点 5%：销售额指标 职责（试点） 项目运营、工程质量、拿证常规职责 经营指标 销售净利润率 内部收益率IRR 净资产收益率ROE 事业部的战略目标不能很好贯彻到区域，目前区域总承担的经营指标过少，更多是进度、现金流和工程指标。 区域三目前实行试点-增加经营指标考核，以增强区域总的经营职责，逐步落实到利润类收益率类指标 区域总的职责发展对其业务能力提出了新要求 基于区域总的职责发展 * 定位与设计：参与提升为把控 项目经营风险承担 掌握综合类项目的全程关键风险点 提高预控能力 计划提升为项目运营 基于项目经营目标的项目运营 基于项目经营目标的全程项目管控：从建造环节往前延伸到产品研发 一级计划节点把控 拿地和产品定位设计研发环节，从参与意见到主导方案，需区域总提高该环节的决策能力（基于经营目标的方案决策） 目录 第一部分 项目背景 第二部分 项目方案设计 第三部分 项目执行建议 第四部分 项目报价 第五部分 博志成介绍 * 学习内容解析-主题2《综合性地产项目全程36个风险点》 现状 前期致命风险点（16个） 并购项目股权与债务危机 合作开发 政府商圈规划引导 贪大:城市人口不够 求洋:城市时尚度不够或周边人口档次低 国道、火车道、立交桥等影响 规划设计单位选择 规划设计参数的限制 商业开口选择 …… 中期致命风险点（13个） 先施工后招商 招商与销售的配合 招商与工程的配合 销售代理公司选择 招商代理公司选择 包租模式 …… 后期致命风险点（7个） 开业时间 商业景观及导示缺失 营销企划缺失 招商调整滞后 …… 经典案例借鉴定位案例 定位案例 招商案例 《综合性地产项目全程36个风险点》 《城市综合性项目设计之商业规划与建筑规划》 前言: 城市综合体综述 一、城市综合体的定位与规划策略 从定位到规划、开发的奠基石 商业规划与建筑规划 城市综合体在一二三线城市开发规划的机遇与风险 案例分析 二、综合体的规划要点 规划定成败 规划的方法论 如何通过规划创造效益 如何通过规划规避项目风险 案例分析 三、重点空间的规划设计 中庭、总平面规划、商铺格局 四、成功商业空间的规划设计要点 主题、主力店、动线、布局、视觉设计、气氛 五、从设计团队的质量管理到成本管理 六、规划决定成败-五种规划发展模式比较 七、量体裁衣与削足适履 八、规划的方法论 九、规划创造效益 十、如何在规划阶段规避项目风险 学习内容解析-主题3《城市综合性项目设计之商业规划与建筑规划》 学习内容解析-主题4《综合体项目定位、招商与运营》 一、引言 —— 1776年3月，中国遭遇绝杀 1、商业连锁反应 2、商业地产同住宅地产的本质区别 3、商业地产项目的操作出发点 二、项目开发决策 —— 关于商业开发同生孩子的关系 1、被动怀孕 —— 政策性立项 2、计划怀孕 —— 主动性开发 3、前期流程案例——筑巢引凤与关门打狗 三、项目定位 1、规划陷阱——中国商业综合体特点 2、商业项目各类型产品及套现解析 3、商业业态类型 4、主力店及非主力店的互动意义 5、详解主力店 —— 会招主力店不等于会用主力店 6、1：6与6：1 7、主力店实操逻辑（一） —— 真相 8、主力店实操逻辑（二） —— 真相背后的真相 9、 颠覆规则 —— “形兵之极，至于无形” 10、商业综合体内各业态的布局关系 11、商业物业是否应该自持 12、详解租金 13、详解售价 14、城市综合体操作节奏案例 四、主力店招商计划不要被硬件断送 1、想招主力店和能招主力店是两回事 2、各布局位置业态功能确定 3、主力店重点设计条件 4、商业项目各功能设计同人体的关系 五、商业项目推广 1、租赁客户心理诉求 2、租赁客户推广模式 ⑴推广对象 ⑵推广渠道 ⑶推广难点 3、投资客户心理诉求 4、投资客户推广模式 ⑴推广对象 ⑵推广