度假地产是一种新兴地产形式.docVIP

度假地产是一种新兴地产形式 　　度假地产是伴随着闲暇时间的增多、可自由支配财富的增长、城市化加快引发的环境问题加剧、以及便捷交通的改善而逐步发展起来的一种新兴地产形式。 　　我们作了细分： 　　第一类，观光旅游客。比如，自驾车的个人和家庭客户、旅行社的团队客户、散客等等。 　　第二类，商务度假客。含港澳在内的珠三角中高收入人士、在粤工作的外籍人士，企业商务会议、政府招待。 　　第三类，投资置业客。这种客户是最有消费力的。初期，港、深、莞、穗高收入人士(投资、度假)；中期，地缘性高收入人士(度假、自住)；后期以区域内产业工作人士为主(自住)。 　　需要清晰的是，作为一个开发跨度长达8到10年的大型项目，消费群体的区域性开拓切忌大而全的通吃搞法，一来客户指向不明确，宣传资源不集中，二来极易引起市场的疲劳。所以，对客源的指向做中长期规划就显得尤为重要。明确近期和远期的客户开拓区域，确定主力客户、形象客户、标杆客户等主力“明星”阵容，最后才是地缘性客户和偶得客户等“群众演员”。正所谓“筑巢引凤”，只有先引来了凤，小小鸟、菜鸟、老鹰才会纷至沓来。 　　三、角度改变观念：从产品策划到产业谋划，从区域策划到城市规划 　　一个偌大的度假地产项目，如果仅仅依靠外来的、纯粹度假需求的客户群来支撑和消化，显然不够。从开发和经营的角度来说，如果仅仅靠建几个景点、几套娱乐设施，就能完成住宅的销售和酒店的经营，也不太现实。 　　如何延长度假消费的时间是大型度假地产开发面临的核心问题。 　　必须把大型的度假地产项目作为一种产业来打造。通过提供具备吸引力的体验内容和结构，吸引外来人群的聚集，从而产生极大的区域聚集和经济带动作用，最终完成一个由区域规划到城市规划，由地产开发到旅游开发的转变。 　　基于此，我们为巽寮湾项目提供了丰富多彩的度假样式。这里有游憩区、度假区、会展区、娱乐区、步行街区、购物游憩区、及旅游小城镇等，这里有观光农业、会展产业、运动康体产业、参与型娱乐产业、休闲商业、创意产业，我们甚至还想到了博彩产业。 　　 　　来看看我们的具体产品设计： 　　 　　五星级度假酒店群：至少5家，提供约3000个床位 　　旅游度假精品酒店：10家，可提供客房2500～3000间 　　高尔夫公园：72杆，18洞 　　游艇码头总泊位数600～800个 　　大型海水浴场：能同时容纳8000人 　　水上运动中心：能同时容纳2000人 　　事实上，从后来的实际操作来看，跟当初的策划思路如出一辙。巽寮湾在这两年相继引入了“F1摩托艇世界锦标赛中国运营商金海湾基地”、“金海湾海润影视明星基地”、“惠州金海湾东方宾利模特(明星)基地”、“惠州金海湾(2008第八届)中国职业模特选拔大赛选手赛事基地”等众多产业孵化项目。(注：巽寮湾项目现命名为“金海湾”) 　　四、态度影响成败：配套先行、环保先行、旅游先行，切忌急功近利 　　配套要先行，环境要先行，旅游娱乐设施要先行，先搞住宅开发就是急功近利。 　　第一阶段以发展高档度假物业为主，全面提升区域度假品质和知名度； 　　第二阶段，发展以休闲为主基调的功能完善、适宜居住和工作的滨海新市镇。(这里的休闲泛指能营造休闲氛围的业态，表现形式包括高品味的居住社区、赋有情调的滨海功能街区、无污染的创意产业园区。) 　　在开发次序上，遵循以下两个“先行”原则： 　　一是基础设施建设要先行。二是有利于整体土地价值和区域品质提升的项目先行。如五星级酒店、Goff、旅游娱乐设施等。 　　五、亮度成就永恒：中国的、世界的一个没有自己的亮点的度假区就不是一个目的地型的度假胜地。 　　分析国内外旅游度假区的发展过程与趋势特征，可以看出，随着度假旅游的快速发展和旅游度假区之间竞争的加剧，定位核心客源市场，形成自己的特色和亮点，及满足游客多方面的需求成为旅游度假区发展的新趋向。 　　巽寮湾以其原生态的滨海资源，国际视野的规划布局，及其所在的珠三角最富蔗的成熟区位，以五星级度假酒店群、高尔夫球场、游艇会、国际奢侈品商业等为形象配套，将逐步形成一个可以与世界十大湾区相媲美的国际度假目的地。 　　巽寮湾具体的亮点表现在产品设计要注重主题性、生态性、文化性和参与性。 　　特色文化挖掘： 　　由“8大海湾、天赐白沙堤”到“资源处女地”； 　　由“特色景观(七山八湾十八景)”到“山海传奇”； 　　由“海龟的天然产卵场”到“新海洋文化”； 　　由“阿妈庙、巽寮渔歌”到“闽南方化、客家文化、广府文化”的融会。 　　最终形成丰富的形象定位：打造中国的马尔代夫。 　　六、结论 　　打造以珠三角市场为依托、国际一流的滨海休闲、度假区。 　　南区――马尔代夫私享区：低密度度假休闲社区(富人区)。以体育公园