中规模事务所建筑设备保全実态更新时期算定関.pdf

中規模事務所建築設備の保全実態と更新時期算定に関する研究 STUDY ON THE ACTUAL CONDITION OF MAINTENANCE OF EQUIPMENT SYSTEM IN MIDDLE-SCALE OFFICE BUILDING AND RENEWAL TIME CALCULATION * ** 原　英　嗣 ，　尾 島 俊 雄 Eiji HARA， Toshio OJIMA Firstly, the survey for These results Keywords: office building, equipment, maintenance, renewal time calculation, Delphi method 事務所建築、建築設備、保全、更新時期算定、デルファイ法 １．はじめに ２．中規模ビル設備の稼動、保全状況調査 近年 、建物 の長寿命化 が進 み 、その維持 ・向上には、建物イ 東京都 ２３区では 、多数 の 中規模事務所建築が存在 してお メージや 立地条件 が重要 となる。しかし、高度経済成長期 に建 り、それ らのビルで使用 されている建築設備 の形態 、管理状況 てられた多 くの建物 では 、竣工当初 に比 べて設備 の物理的性 は様 々である。建築設備 の保全形態 は多岐 にわたっており一様 能劣化以上 に、社会的要因 から設備 への要求性能 は高 くなっ に扱 うことができない。 ている。建築設備 の長寿命化 や 劣化 に対応 す るためには 、長 そこで、東京都内 の 中規模事務所建築設備の設置状況 、稼 期的 な保全 ・管理 が重要 で、特 に躯体 に比 べて寿命 が短 いた 動状況 、保全状況 の調査 を行 い、その設備実態 を把握する。 め、設備 の容易な更新 が必要 になる。 異なる空調システムを有する３棟 の中規模賃貸事務所ビルお １） 文献 １ で、空調システムの更新時期 として、経済寿命 を用い よび大学 の研究棟 を調査対象 とする。大学の研究棟 は、実質上 た算出手法 を提案 した。経済寿命 を算出 するＬＣＣ平均年価 事務所用途 として使用 されていることから、賃貸事務所ビル ３棟 は、経済寿命付近 において、明確な差 がみられず 、ほぼ横 ばい と共 に調査を行った。調査建物概要 を表 １に示す。 であり、よって更新時期を定めるための別 の要因 が必要 である。 調査項目 は、各設備機器 の稼動時間 、定期点検状況及び予 そこで本研究 では、設備更新 に直接関与すると考 えられる専 防保全状況 に関してビル管理者 に対 しヒアリング調査 を行 い、 門家の意見 を考慮 した建築設備 システムの更新時期算定手法 中規模ビルの設備 の実態把握を行 った。各設備機器 は、システ を提案 する。そのため、はじめに 中規模事務所ビル における建 ム、サブシステムに分類 し、空調システムは、パ ッケージエアコ 築設備システムの稼動状況 、保全履歴 に関して実態調査 を行 ン、熱源設備 、空調設備 、ポンプ類 、配管類 のサブシステムに い、設備システムの更新時期をデルファイ法 によるアンケート調 分類 し、給水システム及 び排水システムは、槽類 、ポンプ類 、配 査 を用いて更新時期予測を行 った。この調査結果 と経済寿命か 管類 のサブシステムに分類した。また、得 られた保全 データの分