2017厦门泉天下项目别墅区域价格报告.docVIP

2010厦门泉天下项目别墅区域价格报告 * 报告思路 目标与核心问题 价格制定背景 客户分析 本体分析 市场分析 价格策略制定 核心均价推导 价格表形成及验证 价格策略实现 通过现实条件与期望目标间的矛盾，导出项目的核心问题 现实条件 目前近远郊别墅月均销售量31.6套 泉天下前身——丽水云天在厦门市民眼中的烂尾楼印象 因工程进度原因，现场展示较差 市场上存在众多同质化产品，价格优势不明显 通过前期客户调查，目前客户购买诚意度较低 期望目标 速度目标：快速回现，今年年底销售一亿，约50套；2011年底倍数售罄，共计169套，平均174套/月 价格目标：针对一期推出房源，制定市场合理、开发商接受的价格 品牌目标：树立深圳大族实业有限公司良好的口碑和品牌形象 核心问题： 在现场无展示、客户诚意度偏低的情况下，如何开盘热销 * 报告思路 目标与核心问题 价格制定背景 客户分析 市场分析 本体分析 核心均价推导 价格表形成及验证 价格策略实现 价格策略制定 国庆前夕国家重拳出击，推出9.29新政，暂停发放第三套住房贷款，厦门紧跟出台限购令，至年底只能在厦门新购买一套商品住房 * 市场分析 认真落实、支持公共租赁住房建设的税收优惠政策，鼓励金融机构支持保障性 安居工程建设，抓紧制定公共租赁租房建设的中长期贷款政策 加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国 1、对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款 2、对满足贷款条件且第一次贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上 3、对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍 4、各商业银行对于购买第三套及以上居民家庭暂停发放住房贷款 信贷政策 土地政策 房产税改革 即日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房 厦门限购政策 * 市场分析 9.30新政加码后，厦门一手房成交量持续下降，成交均价不稳定，未来市场预期不确定 9.30始开始信贷、限购等进一步地产调控后，厦门市房地产反应强烈，从41周（9.20-10.3）成交高峰689套后，成交量持续下降。 与此同时，近期厦门一手房成交均价也存在处在一个极其不稳定的状态。 厦门一手房市场成交量 12003 10568 10938 12370 14772 12981 13502 * 高端豪宅和投资类产品受到高端客户的青睐，金钱保值需求显现 楼盘 物业类型 推出房源量 销售量 均价 国贸·天琴湾 独栋别墅 一期开盘推出25栋别墅 开盘销售25套别墅 销售率100% 4万-10万 世贸·湖滨首府 高档公寓 一期推出房源200多套 开盘销售130余套 销售率达70%（其中110多套均为一次性付款） 2.5万-3.3万 永年·天墅 空中别墅 一期开盘推出109套房源 当天销售80余套 销售率80% 1.9万-3万 新景国际外滩 公寓 一期房源200余套 一期开盘销售140套，销售率过70% 起价1.8万 中骏·天峰 公寓、别墅 一期推出130套房源，6套别墅 公寓销售近百套，销售率达75% 一期别墅售罄 均价1.7万-2万（精装修） 市场分析 新政加强后，尽管厦门整体房地产市场成交量萎缩，但诸如国贸天琴湾、世贸湖滨首府、永年天墅、新景国际外滩、中俊天峰等高端住宅仍然受到高端客户的青睐，并且多数高端客户出于金钱保值的目的投资高端住宅产品。 专人人士访谈 由于CPI持续上升，人民币贬值，已经成为很多人议论的话题。对于成功的财富阶层，如何保值、增值成为他们关注的重点。前段时间，某客户一次性购买多套联排、独栋，总购买金额达到两亿，由此可以看出财富阶层对于金钱保值的需求。 ——资深地产策划 * 市场分析 近期别墅盘尤其近远郊别墅盘月均走量较低，月均销售不足4套 8 17 7 3 6 6 5 1 0 2 2 4 6 3 销售套数 月份 南太武高尔夫 天颐香溪 发现之旅 金门湾 半山墅 南太武高尔夫 天颐香溪 发现之旅 金门湾 半山墅 南太武高尔夫 天颐香溪 发现之旅 金门湾 半山墅 南太武高尔夫 天颐香溪 发现之旅 金门湾 半山墅 8月 10月 11月 9月 8月份 9月份 10月份 11月份 月均走量 半山墅 8 17 7 3 8.75 金门湾 6 6 5 6 5.7 发现之旅 1 0 2 1 1 南太武高尔夫 2 4 6 3 3.75 天颐香溪 0 0 0 0 0 近远郊别墅 — — — — 3.8 开盘 * 南太武 高尔夫 天颐香溪 发现之旅 金门湾 半山墅 均价 1W