内蒙古房地产业发展趋势分析.docVIP

2009年内蒙古房地产业发展趋势分析 2008年，在全球金融危机的冲击下，我国的房地产市场也进入了相对低迷期。一线城市的降价风，给我区的房地产市场也带来了一定的影响，造成买卖双方持续观望的局面。2009年我区房地产业将向何处发展，是大家都十分关心的问题。我们试图通过对当前我区房地产业的分析，判断2009年房地产业的发展趋势，以供大家参考。 一、对我区目前房地产业发展情况的总体判断及前景分析 “十五”以来，我区房地产投资每年以接近41%的速度迅猛增长，2007年房地产业实现增加值148亿元,同比增长16.6%，是2000年的8.5倍，占GDP的比重由2000年的 1.3％提高到2.5％，对经济增长的贡献明显增强。同时，我区房地产业的高速发展，在带动相关行业的快速发展、促进就业等方面也发挥了积极作用。 （一）我区目前房地产业发展情况的总体判断 近几年我区房地产业的快速发展是否存在泡沫、能否保持健康发展势头，值得我们关注。为此我们从房地产业泡沫形成原因入手，通过相关指标，对房地产业进行了测度分析，旨在评价我区房地产市场发展的状况。 1、房价与GDP增长弹性系数较低，反映出房地产业投资适中、扩张适度 房价与GDP增长弹性系数是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，通过房地产价格增长率与经济增长率的比较，监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。该指标的警戒线一般定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。2004—2008年，我区的房价与GDP增长弹性系数一直低于1，在2007年达到最高值0.93，但2008年伴随着楼市低迷，该项指标出现回落（见表1）。由此可见，我区的房价与GDP增长弹性系数远低于房地产泡沫可能发生时的2，表明我区房地产业运行正常，不存在泡沫风险。 2、全区房价收入比维持在合理范围，但部分地区偏高 房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大。国际上通常认为房价收入比应维持在3－6的范围内。2004—2008年，我区的房价收入比始终保持在5—6之间，并且变化幅度不大，虽未突破警戒范围，但保持了较高的比例，表明我区房地产价格与居民的收入保持了基本同步的增长。但从呼包鄂地区来看，价格有些偏离市民的实际购买能力，市民非常明显地感受到了房价的变化及其对自己生活的影响。以呼市地区的商品房价每平方米2992元来测算，房价收入比为6.2，房价收入比超出正常比例，表明该地区房地产市场的供需存在着 “消费不起”的问题。 表1 全区房地产泡沫测度分析（单位：%，元） 年份 商品房价格增长率① GDP增长率房价与GDP增长弹性系数 30m2住宅均价③ 城镇居民人均可支配收入 房价收入比 2009.32 27.33 0.34 41664 8123.1 5.13 2005 19.04 28.10 0.68 49596 9136.8 5.43 2006 9.57 24.29 0.39 54342 10358 5.25 2007 24.02 25.80 0.93 67395 12378 5.44 2008 14.44 24.77 0.58 77130④ 14480 5.33 说明：③按照④为预测数。 3、商品房空置面积逐年增加，反映出商品房供求失衡 2008年1—9月份，全区商品房空置面积达到359.8万平方米，同比增长70%。从首府呼和浩特的房屋空置面积来看，截至2009年1月底，全市商品房空置面积为263.14万平方米，其中住宅203.87万平方米。在这些空置面积中，空置1—3年的为258.68万平方米，空置3年以上的为4.45万平方米。空置率超出了合理空置区，说明过去的房地产投资过热，增长过快。 通过上述三个指标的分析，我们认为：我区房地产业的发展在最近五年大部分特征指标没有显示出房地产泡沫的特征，更没有出现房地产价格脱离市场基础价值的持续飞涨现象。但是，局部地区在房价收入比和商品房空置率方面已经显示了房地产泡沫才具有的特征。 （二）我区房地产业的前景分析 居民、房地产企业、商业银行和地方政府四个参与方的共同行为造成了目前的房地产困局。房价能否实现在长周期内低速回落，取决于上述房地产市场参与各方行为。分析房地产市场发展前景，并据以判断其今后的行为趋向，有助于厘清房地产市场的发展趋势。 1、从供需双方的发展趋势看。目前的商品房市场需求结构发生的最主要变化是，刚性需求已经或得到有效