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精品论文 参考文献 谈我国不动产预告登记制度 隋晓东（黑龙江省东方红林区人民检察院，黑龙江 虎林 158400） 摘 要：我国对不动产物权的设立和转让实行登记生效原则，而在当事人签订房屋买卖协议之后未登记之前，一房二卖甚至多卖的问题时有发生。为遏制这种有违诚信原则的行为，维护稳定的交易秩序，新颁布的《物权法》规定了不动产预告登记制度。为正确理解和把握此项制度，增强此项制度的可操作性，现从预告登记的范围、预告登记请求权的效力、预告登记保全的具体内容及登记机构的义务、预告登记失效的情形等方面进行深入的分析和详细的阐释。 关键词：预告登记；本登记；请求权 新颁布的《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”从而在我国民法立法上确立了一项新制度——不动产预告登记制度。该制度的确立，对保障当事人的合法权利、保护交易安全以及维护市场信用、构建和谐社会，具有积极而重要的意义。然而，物权法对此制度的规定还较笼统，较原则，需在实践中进一步充实、细化和调整，以便使此制度更加完善，更具可操作性。 随着我国市场经济的发展，买卖房屋已成为司空见惯的常见行为，而且预售和预购的情况也多有发生。我国不动产物权变动需经登记才能取得所有权。因此，在买受人支付价金或定金后也无法排斥在登记前出卖人将产权移转登记于他人，一房两卖甚至数卖的情形大量存在，买受人因此坐受损失。购房人无法防止预售人将房屋以更高价格出卖给他人，只能根据与预售人订立的预售合同享有债权性质的请求权，以对方违约为由请求返还预付款并要求支付违约金和赔偿损失，但这种请求权不具有排他的效力，买房人无法获得物权，交易目的最终落空。对一个依诚实信用从事交易的当事人无法从制度上加以完善的保护，这是信用在市场经济中的缺失，也说明法律的设计有失公平正义，现有法律存有漏洞。特别是对于住房权这种生存权即基本人权来说，需要在现有的制度体系下寻找一个法律空间来保护债权人的利益，保护交易的安全。预告登记制度正是针对这种问题的解决手段。通过对将来不动产物权变动的债权请求权的登记，依物权的公示公信准则，使该债权经过公示程序后有了公信的排他效力，足以抗拒后序的物权变动，而使该请求权的效力得以保全，稳定了不动产的交易秩序。因而，预告登记制度有必要在我国创设，它是完备我国民事立法的重要一环。 虽然我国以往规定有商品房预售合同登记制度，例如《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》都规定了该制度。但这种登记仅仅是备案而已，更多地具有行政管理色彩，法律没有规定这种备案具有什么效力，它并不能保证交易安全，不具有预告登记的性质和作用。而且，在商品房预售登记中，申请人为商品房预售人，同时又是商品房预售登记的义务人。如果商品房预售中的购房人无权申请进行预售登记，而作为债务人的预售人对进行商品房预售合同登记又没有什么利益可言，甚至要支付预售登记的费用，可想而知，商品房预售合同登记难以起到保护交易安全、维护当事人合法权益的作用。 预告登记只是一种请求权的保全，不具有独立的效力，只有在将预告登记推进到本登记时才具有意义。预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。因此，从性质上说，预告登记是债权物权化的一种具体表现。权利人运用预告登记制度来预防义务人再行处分不动产的危险，使违反预告登记的债权请求权的处分无效，从而使得这种债权请求权具备了物权的排他效力，使债权请求权具备了物权的性质，形成债权物权化现象。 为正确有效地运行预告登记制度，应从以下几个方面进行准确理解和把握。 1 预告登记的范围 物权法将预告登记制度的适用范围界定为“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”，采取了具体列举和概括规定相结合的方式。据此规定，对于在不动产协议涉及取得、转移、变更和废止不动产物权请求权情形，为保障将来实现物权，均可以采用该制度。实践中，签订商品房预购及将预购商品房转让、以预购商品房或在建工程设定抵押以及房屋联建等民事协议，均可以通过预告登记制度来达到保障将来物权实现的目的。 2 预告登记请求权的效力 借鉴德、日等国外立法，预告登记的效力主要包括保全效力、保存顺位的效力、破产保护的效力。而我国物权法只规定了预告登记后的请求权的权利保全效力。本条规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这就赋予了纳入预告登记的请求权以物权的效力，具有了排斥后来的物权变动的效力，形成了对原所有权人处分权的限制，充分保障了预告登记权利人的合法权益。在房屋买卖交易中