房产抵押的风险防范.docx

遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问 房产抵押的风险防范　　导读：本文主要介绍房产抵押风险的类型，房产抵押风险的防范措施以及解除抵押的方法及法院对执行抵押房产的相关规定，详细内容请看本文具体介绍：　　【知识要点】　　房产抵押有哪些风险如何防范房产抵押贷款的风险房屋抵押如何解除? 法院执行抵押房产的规定　　【正文内容】　　房产抵押有哪些风险　　房产抵押贷款可能存在的风险：　　(一)租赁权对抗的风险　　1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。　　2、租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。　　3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。　　(二)抵押登记权的风险　　1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。　　2、土地使用权的风险。银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。　　3、登记期限的风险。银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。　　阅读全文　　如何防范房产抵押贷款的风险　　防范房产抵押贷款风险的措施：　　(一)进行抵押贷款前做好调查工作　　银行办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。　　1、对房产“先租后抵”请看的检查。　　如果出现“先抵后租”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，银行可以办理房产抵押贷款。　　2、对房产是否属于“一物多押”的检查。　　如果属于“一物多押”，银行要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，银行应有充足的时间处置抵押房产。　　(二)土地的性质和使用期限要明确　　银行办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，银行应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金。　　(三)贷后检查须加强，防止土地用途变更　　银行办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致?如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，银行也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。　　阅读全文　　房屋抵押如何解除?　　一、房屋抵押解除需要的材料：　　1、抵押合同——抵押担保合同范本　　2、借款合同——房屋抵押借款合同格式　　3、银行出具的相关还款凭证——房屋抵押还款协议范本　　4、借款人身份证、户口、婚姻证明等　　二、开发商抵押给银行需要提供哪些材料：　　1、申请书 (一份)　　2、开发商的营业执照、组织机构代码证复印件盖章(各一份)　　3、产权证、国土证或购房合同(原件)——房屋买卖协议　　4、原抵押合同(原件2份)　　5、还款证明(解除抵押证明)(银行原件)　　6、开发商、银行的委托书(原件)　　7、代理人身份证(看原件交复印件)　　注：营业执照证号若有变化必需工商局出据证明;单位名称变更应提交更名的批文　　阅读全文　　法院执行抵押房产的规定　　《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》　　已于2017年11月14日由最高人民法院审判委员会第1371次会议通过，现予公布，自2017年12月21日起施行。 (2017年11月14日最高人民法院审判委员会第1371次会议通过)　　法释14号　　二○○五年十二月十四日　　根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合人民法院民事执行工作的实践，对人民法院根据抵押权人的申请，执