《房地产估价》考试试题B答案.docVIP

广东白云学院2008—2009学年第二学期 期末考试《房地产估价》试题（B卷） 试卷参考答案及评分标准 命题人签名 适用专业及方向：工商管理专业房地产经营管理方向 层次：本科 年级：06级 限时：120分钟 考试形式：闭卷 考场要求：笔试 教研室主任签名 系主任签名 题号 一 二 三 四 总分 得分 一、判断题（在每小题后面的括号内填入判断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 得 分 评卷人 1．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×）? 2．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 3．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。（×） 4．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×） 5．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 6．同地段的期房价格有时可能比现房价格高。（√） 7．从理论上讲，同一个开发项目的开发利润，无论采用哪种计算基数与其相对应的利润率来估算，所得的结果都是相同的。（√） 8．从估价角度看，房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开。（√） 9．收益法的估价依据是地租原理。（×） 10．剩余法确定地块的最佳利用方式时，最重要的是选择最佳的土地用途。（√） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分） 得 分 评卷人 1．某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（ A ）年。 A.35 ? ? ? ? ? ? ? B.45 ? ? ? ? ? ? ? C.48 ? ? ? ? ? ? D.50 2．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。A.空间直线距离 ?B.交通路线距离 ? C.交通时间距离 ? D.至市中心距离 3．市场法的理论依据是( ?B ? )。 A. 适合原理 ? ? B. 替代原理 ? ? C. 最高最佳使用原则 ? ? D. 均衡原理 4．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 A.100 ? ? B.70 ? ? C.60 ? ? D.40 5．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该房地产于1999年的价格为（ B ）元/平方米。 A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450 6．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（ D ） A.全国房地产总的供求状况 ? ? ? B.本地区房地产的供求状况 C.全国本类房地产的供求状况 ? ? D.本地区本类房地产的供求状况 7．购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为（ ? B? ）% 。 A. 6 B. 6.9 C. 8.8 D. 9 8．房地产的供给增加，需求不变，其价格会（B） A.上升 ? B.下降 ? C.维持不变 ? ? D.升降难定 9．现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率分别为6、4、2。如此三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买（ A? ） A.甲 ? ? B.乙? ? C.丙? ? D.无法确定 10．有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（ ?D? ）。 A.9 B.13.5 C.15 D.18 三、简答题（每题5分，共15分） 得 分 评卷人 1．选取的可比实例应符合哪些方面的要求？ 答：选取的可比实例应符合4个方面的要求： ①区位、权益和实物状况均与估价对象的相同或相近，即为估价对象的类似房地产；（2分） ②交易类型与估价目的吻合；（1分） ③成交日期与估价时点接近；（1分） ④成交价格为正常价格或可修正为正常价格。（1分） 2．成本法的操作步骤有哪些？ 答：运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行