完善房地产预售制度的思考开题报告.docVIP

毕业设计(论文)开题报告 题目： 完善房地产预售制度的思考 课 题 类 型： 论文( 设计 □ 学 生 姓 名： 学 号： 班 级：工商管理 专业（全称）：工商管理 系 别：管理系 指 导 教 师： 一、课题研究的目的、意义 自从土地有偿转让制度在我国实施以来，房地产预售制度在我国房地产业中扮演着举足轻重的角色。在国内房地产市场发展初期,预售制度的设立目的是为了扶持成长中的房地产开发企业,降低房地产行业的进入门槛,以便保证中国的住房制度改革得以成功。但从实践效果来看,预售制度一方面推动了国内房地产市场的繁荣,另一方面也为开发商利用其制度缺陷掠夺社会财富创造了条件。一些资质低下的开发商利用预售制度的缺陷侵害购房人权益,将大量风险转嫁给购房者和银行,势必会成为制约房地产市场发展的重大障碍。购房者被骗、烂尾楼、假按揭等只是预售制度缺陷的表象,其背后是预售制度的几大深层次问题:开发商以“空手套白狼的方式”获得暴利,扭曲的融资机制,房地产商价格合谋获取垄断利润,各当事人间的交易不平等性等。这些深层次问题不仅制约着房地产市场的稳定运行和功能的全面发挥,更为重要的是,问题的长期存在和不断积累还严重影响着社会经济的稳定和谐发展。 本课题研究的目的在于对现行房地产预售制度的现状和实践中的问题进行分析和总结，找出解决现行该制度弊端的妥善方法。 本课题研究的意义在于根据我国实际国情完善房地产预售制度，保护房地产市场各个参与者的平等性。房地产业是国民经济的重要产业之一，又关系到千家万户的切身利益和社会的和谐。因此，在商品房预售制度方面，应结合实际及时完善制度上的不足，以保障房地产业的健康发展。Chang,C. Ward,C.(1993)在《Forward Pricing and the Housing Market:the Pre-sales Housing System in Taiwan》（《Journal of Housing Research》，10:217- 227）中利用远期商品定价模式,即储藏成本理论,探讨了如何决定预售房价,并且以投资组合选择理论探讨卖方(住建商)的最适预售屋销售比率。 Rose Neng Lai；Ko Wang；Yuqing Zhou(2004)在《Sale before Completion of Development: Pricing and Strategy》（《Real Estate Economics》Summer 32,2； ABI/Inform Global）中基于真实选择权的框架建立了预售决策模型,得出三个重要结论:①不管开发商是否被允许预售,开发商的最优决策仍是预售；②预售制度存在是因为它允许开发商与购买者分享风险以及利润,因此对社会来说它能创造利益；③不同开发商能依据他们的信誉和财务实力，选择不同类型的合约，这样新的开发商会面临着进入障碍。 SHIN DONG HUN在《不动产(住宅)权利分析和保护法，竣工之后由开发商收回“入住券”，在这之,李鹏在《论商品房预售法律制度的完善》（《重庆工商大学学报27卷第4期）中指出由于我们大陆和香港的法律制度不同,商品房预售制度引入大陆,难免会有“南橘北枳”之嫌。然而,自该制度引入以来,对房地产市场发展所产生的巨大成绩,也会使我们难以抹杀该制度可以在大陆“茁壮成长”的可能性。 何笑蘅在《论中国商品房预售法律制度的完善》（《社科纵横》2009年9月）中指出为完善我国商品房预售法律制度，建议提高房地产开发商的市场准入门槛，加强对预售条件的监管，加强对房地产广告的监管，加强对预售款项的监管以及加强商品房预售信息的披露，保障消费者的知情权和公平交易权，建立开发商违约险等措施。 杨晓燕在《浅谈商品房预售法律制度完善》（《理论前沿》2009年第5期）中指出赋予商品房预售登记以预告登记的效力，完善登记机构的职责和对登记信息的管理，加强房地产开发企业与购房者的法律意识，使其签订商品房预售合同之后必须到相关部门办理商品房预售合同登记，使商品房预售登记产生公示效力，对抗第三人的购房行为和不良开发商的欺诈行为，从而真正保护预购人的合法权益，减少商品房预售纠纷，促使房地产开发市场健康有序的发展。 吴斌在《浅谈我国商品房的预售管理制度》（《社会发展》2009.6）中指出，在现有的市场背景下，从经济实力、交易地位上看，相对于财雄势大的开发商来讲，广大购房者处于明显的弱势地位。购房者大多法律意识淡薄、交易知识匮乏，风险防范和处理能力不足，在权利受到或即将受到损害时，不能及时保护自己的合法权益，这就使购房者在进入商品房预售过程之初就处于与开发商相对不平等的地位，合法权益容易受到侵害。保护预购者权益要从