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临城县府前花园策划方案 石家庄艾曼德房地产经纪有限公司 二零一零年十月二十日 2 目录： 第一部分 项目市场基础 第二部分 项目概况 第三部分 项目营销策略 第四部分 项目形象推广 第一部分 项目市场基础 4 1、临城县概况 临城县地处太行山东麓，河北省西南部，北距北京市350千米、省会石家庄市78千米，南距邢台市54千米。京广铁路、京珠高速、107国道切境而过。全县总人口19.6万人，总面积797平方千米。辖8个乡镇，220个行政村。地势西高东低，呈阶梯状分布，山区、丘陵、平原各占三分之一，平均海拔773米。 5 1、临城县概况 【行政区划】 　　 临城县辖8个乡镇：石城乡、黑城乡、鸭鸽营乡、赵庄乡、临城镇、东镇镇、西竖镇、郝庄镇。 8 1、临城县概况 【风景名胜】 　　 　 　号称北方第一洞的“崆山白云洞”，是国家4A级著名风景区， “崆山”的由来，据传是因为当有山风袭来时，整个山体会发出阵阵的轰鸣声，所以当地百姓称此山为“空山”，此洞被专家誉为“地下熔岩博物馆” 9 2、市场营销环境 【市场竞争态势】 临城县房地产市场目前尚处于产品开发阶段，属房地产开发的初级阶段； 此时房地产开发量小，市场呈现出供销两旺的局面； 客户大部分为初次置业者，对房地产的认识不够，希望在面积、环境上有所提高改善，同时也表现出对价格的高度敏感性； 客户表现出较为明显的感性消费特征，易受一些外在的、煽情因素影响，羊群现象易形成； 10 2、市场营销环境 【营销环境】 由于受房地产整体开发环境的影响，房地产营销水平同样处于一个初级的水平； 因地缘的关系，主要受到石家庄、邢台房地产市场的影响； 现场包装对客户具有很强的吸引力，能起到项目宣传的作用； 媒体宣传方面，以宣传单页为主，电视广告的应用不足； 11 2、市场营销环境 【案例：圣景福城】 以大气、规模的模型展示吸引客户，起到轰动效应； 虽具规模，但位置偏远，缺少周边配套对项目的支撑； 唯一在售楼盘，在县城有一定知名度； 无市政供暖，市民不宜接受； 虽然本项目与圣景福城的目标客户存在一定的差异，但其的营销手法值得学习； 总体而言，该项目与本项目不存在竞争。 12 2、市场营销环境 【结论】 临城县房地产开发总体尚处于产品竞争的初级阶段，完善产品自身素质几乎是所有楼盘的共同模式。 感性消费特征为项目的营销创造了较好的条件，实景展示尚未有使用，存在市场空间。 同时，价格杠杆是销售中的重要举措。 但随着竞争的加剧，项目产品表面素质将不再具备长久竞争优势，项目品牌及企业品牌的将是市场未来几年的发展趋势。 第二部分 项目概况 14 1、项目概况 项目名：府前花园 发展商： 位置：地处府前街，临城县县政府西侧。 建筑形式：七层带电梯建筑 总用地面积：约25亩 总建筑面积：约40000平方米 价格：未定 15 2、项目状况 开发商的品牌在消费群体中尚未建立 临城县县城区域内没有品牌实力强大的开发商投资，同时由于现有地段项目多属于中档，消费者对于开发商的关注程度还未上升到影响购房的阶段 16 17 3、项目SWOT分析 【项目优势】 项目地处县政府西邻，且交通便捷； 项目附近政府机关集中，企事业单位密集，升值潜力巨大； 附近沿街商业氛围十分浓厚； 项目周边购物、学校、医院等社会资源较为丰富，社区居民生活便利。 18 3、项目SWOT分析 【项目劣势】 项目只有6栋多层住宅，地块规模小，无幼儿园，社区 公共配套简单，物业服务不易保障。 项目地块小，社区内园林绿化难以满足居民需要。 19 3、项目SWOT分析 【项目机会】 目前，城区内场供应量小，为我项目入市提供了机会。 今年，是“三年大变样”的交卷年，政府在着力推进，项目所处地段也就更容易吸引和扩大目标购房人群。 20 3、项目SWOT分析 【项目威胁】 今年4月份以来，国家出台一系列措施调控房地产市场，引发部分有购房愿望的人士对房价下跌的预期，从而形成持币观望、成交萎缩的局面。更为严重的是，我项目的目标人群，绝大多数属改善型住房，将受到二套房贷“首付50%,利率1.1倍”政策的限制，最终因门槛高、负担重而影响购房热情，延长销售周期。 第三部分 营销策略 22 1、项目总体营销战略 【总体目标】 将府前花园打造为临城县畅销房地产品牌。 中长期目标：树立开发商在河北省的“万科”品牌形象。 前期塑造项目知名度及形象；中期价格的全面提升，实现利润回报；三期项目品牌建设。 23 1、项目总体营销战略 【目标客户】 这是一群成功的人士； 他们沉稳、睿智、拥有财富和地位； 他们文化素质高，有修养，有生活品位，具有丰富的内涵气质，代表了现代财智人