第七章 房地产信托业务1.ppt

第一节 房地产信托业务简介 一、房地产信托的概念 信托是一种以信任为基础由受托人按照委托人的特定目的和要求，使用和控制财产的金融性活动.房地产信托是指信托机构受委托人的委托为受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。在房地产的信托业务中人们把如代收地租或房租等不动产信托，称为管理信托；把出卖土地或建筑物等不动产的信托称为处分信托。 房地产信托业务主要包括房地产信托投资；房地产信托存贷款；房地产代理集资信托，房地产信用担保等等，它属于中间性房地产金融业务。 二、房地产信托关系成立的必备条件 在开办房地产信托业务过程中必然要涉及到委托者，受托者和受益者三方围绕信托财产而产生的信用关系。因此，明确信托关系各方的地位和责任，将有利于房地产信托业务的顺利开展。 （一）明确房地产信托业务中有关各方的地位 房地产信托关系的成立，都必须有三方的关系人，即委托人、受托人、受益人。委托人必须是拥有土地使用权，或房产所有权，或者能独立支配的人。其在整个房地产信任关系中处于主动的地位；受托人（信托公司）是接受并承办房地产信托要求的人，它是根据委托人的要求，对信托房（地）产进行经营管理和处分。受益人是享受到信托财产利益的人。 一般情况下，委托人即是受益人称“自益信托”，如委托人非受益人则称为“他益信托”。 （二）应有说明房地产信托关系成立的依据 1 ．办理房地产信托必须由委托人与受托人双方订立契约（或称合同，协议）也可以章程、条例、委托书形式来明确信托关系。这是使信托业务在法律上被承认、生效的首要条件。 ２ ．发布房地产信托公告。 （三）有明确的信托目的 房（地）产信托关系的设立应有明确目的。如有的是以房地产产权转移为目的，（房地产出售，交换等）；有的是以房地产增值为目的（房地产出租，收取租金等）。 三、房地产信托业务特点 １ ．信托房产所有权与地产使用权具有转移性是房地产信托关系成立的前提。 ２ ．办理信托的房地产具有独立性。 ３ ．房地产信托的收益分配具有特殊性。 ４ ．房地产信托业务方式具有灵活性。 四、房地产信托的职能的作用 （一）房地产信托的职能 １ ．财务管理职能。２ ．金融职能。３ ．信用服务职能。 （二）房地产信托的作用 1 ．促进了金融体制改革，开拓了金融业的业务领域。 2 ．开辟了房地产业筹资，融资的新渠道，沟通了横向联系，促进经济协作 第二节 房地产信托存、贷款业务 一、房地产信托存款 房地产信托存款，是在特定的资金来源范围内，由信托机构办理的与房地产业务发生密切联系的存款。 （一）房地产信托存款的范围 1 ．开发企业主管部门委托投资或贷款的信托资金。 2 ．劳动保险机构的劳保基金。 3 ．科研单位的科研基金。 4 ．各种学会、基金会的基金。 5 ．各级财政部分委托投资或贷款的信托资金。 6 ．其他企事业单位为购建住宅的信托资金。 7 ．城镇职工和居民个人购建住宅的信托资金。 （二）房地产信托存款的办理程序 1 ．存款企业提出存款的要求，并说明存入金额和期限。 2 ．由信托机构的法人代表或授权委托代表与存款企业签订《房地产信托存款协议书》如下。 3．存户在信托机构开立房地产信托存款帐户，并预留印鉴。 4 ．存户将存款划入信托机构帐户。 5 ．存款入账后，信托机构向存户开出《定期信托存单》一式三联（如下）并从款项入账日起开始计息。 6 ．存户到期提取存款时，交回存单（第二联）经核对预留印鉴无误后由收受存款的信托机构将款项本息一并划回原存户银行账户，（存款于转出当日不计息），存款协议书同时终止。 二、房地产信托贷款 房地产信托贷款是金融信托机构运用吸收的房地产信托存款，自有资本金和筹集的其它资金向房地产领域发放的贷款。 （一）房地产信托贷款的对象及其条件 1．凡从事房地产开发经营的企业，确有需要，用途合理，符合国家房地产政策等均可作为房地产信托贷款对象。 2 ．申请房地产信托贷款条件。包括： （1）具有法人资格； （2）企业必须实行独立经济核算，内部管理制度和财务制度健全； （3）必须拥有符合国家规定比例的自有资金；并具有一定的承担风险的能力； （4）在银行开立账户； （5）经过保险的房地产作抵押，主要有土地使用权，房产所有权，在抵押是坏须到房地产管理部门登记。 （6）有符合国家房地产政策的项目建议书和项目任务书； （7）申请的项目已经有关主管部门（如计经委）同意立项，并已纳入当年建房计划，并已具备开（施）工条件。 （8）在房地产信托贷款的借款合同中除一般银行借款合同条款外，还应注明企业自筹资金渠道，借款使用后的经济效益，还款计划，并附上房地产投资项目的可行性报告； （9）房地产信托贷款期限一般不超过三年； （10）房地产信托贷款利率可在国家统一规定的贷款利率上下一定的幅度内浮动，利息