我国商品房将逐渐淡出投资品市场.doc

我国商品房将逐渐淡出投资品市场 　　2011-02-14 【摘 要】今年住宅商品房价格将出现明显拐点，房地产调控长期来悬而未决的价格泡沫问题将成为历史。未来涉及广大百姓利益的商品房价格将会呈现平稳发展趋势，商品房也将逐渐淡出投资品市场。 2011年新年伊始，随着新“国八条”的出台，以及上海、重庆推出房产税试点,我国房地产调控进一步收紧。在不断加大的调控措施下，未来涉及广大百姓利益的商品房价格将会呈现平稳发展趋势，商品房也将逐渐淡出投资品市场，商品房价格总体走势将逐渐回归到与区域经济增长、居民可支配收入增长相匹配的状态，租金收益回升到高于一年期存款利率水平。 2011年，住宅商品房价格将出现明显拐点，房地产调控长期来悬而未决的价格泡沫问题也将成为历史。主要基于以下三方面判断： 新措施直接挡住了投机和投资资金的进入 最新的限购令已成为所有调控政策中最具有杀伤力的措施，直接挡住了投机和投资资金的进入，在没有寻找到新的替代政策措施前，限购令不会取消。进入2011年后，调控政策进一步收紧，主要有两方面。 一是上海、重庆出台房产税试点，房产税试点终于尘埃落定。预计，房产税试点改革可能在一年内扩大到北京、广州、深圳等一线城市，在5年内将在全国重点城市普遍推开。房产税能否实现抑制房价高涨的初衷，成为两市方案公布之后最受关注的问题之一。 从各界的分析判断看，房产税不可能一下子把高房价压下去，但也会遏制炒房，降低投资收益预期。至于房产税试点征收范围实际覆盖范围多大，最终能否得以足额顺利征收，多大程度影响到房价，让住房消费回归理性，各界还需要观察。 因为房产税的具体实施效果还涉及征收效果及配套政策上，在一些大型中心城市，由于大量的即期和潜在的住房需求，所以是否会导致房产税的成本转嫁到租金以及其他改善型购买者也需要观察。但是无论怎样，重庆和上海试点房产税改革具有很强的示范作用。对全国投机性购房者，尤其是炒房客有着很大的警示作用。 二是出台新的“国八条”，进一步加大调控力度。如对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内要从严制定和执行住房限购措施，也就是限购令。截至2月5日，根据“国八条”的最新要求，京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，明确将要实行限购的城市就已经达到了36个。 根据有关部门研究估计，按照新的政策要求，从目前市场的情况来看，在全国的范围内施行限购政策的城市很可能将达到60个。如此直接的市场干预可能会带来一定的副作用。虽然该政策在市场中显得有些笨拙和简单，其是否科学合理，是否会扭曲市场配置商品房的资源暂且不论，就目前各项政策措施看，限购令对于抑制投机和投资的作用最大。 因为该政策直接限制了大量的投机和投资资金进入，从各地房地产中介反映情况看，该政策直接导致了成交量的急剧萎缩和短期的零成交，各种需求同时受到限制，尤其对购买多套房以上的，具有抑制投资和投机需求立竿见影的效果。所以，在没有找到更有效的调控政策外，限购令绝不会随便取消。 商品房的准公共产品属性在加强，资本属性趋弱化 目前的一些调控政策虽然仍处于探索阶段，但已开始触及房地产背后的深层次问题，商品房的准公共产品属性可能进一步明确和增强，资本属性将趋于弱化。回顾我国房地产市场化改革及历次调控以来房价不断上涨的历史经验，商品房市场主要存在两大深层次问题。 一是从需求方面看，我国收入差距的扩大化，造成了我国房地产市场购买能力的差距扩大化，是收入差距扩大化问题在房地产市场的反映，是房地产市场的“马太效应”。这就是通常人们议论的财富积累中“二八现象”的负面效应，即财富积累中20%的群体掌握了80%以上的财富。这是导致房地产市场中投资需求不断增加，价格不断拉高的重要因素。 从收入差距扩大对房地产市场的负面影响分析。目前我国居民储蓄存款本外币已经达30余万亿人民币，如果按照“二八现象”分析，20%的高端客户中，掌握了约24万亿存款，其释放和潜在的购买力是主要是奢侈品和投资品，其中房产是其中一个主要的投资渠道。据业内分析，目前市场普遍的购房者中，70%为二次购房，主要为改善型，而购买三套以上的需求中投资客比重较大。 换句话说，大部分高端客户拥有三套以上住房。又根据胡润对2009年中国富豪的调查，全国已有82.5万个千万富豪和5.1万个亿万富豪，每1万人中有6人是千万富豪。北京市富裕人士最多，分别有14.3万个千万富豪和8800个亿万富豪，广东排名第二，上海排名第三。千万富豪中除了商人、高收入人士、股票投资者外，就是炒房者。 拥有的多套房产，在过去几年内升值很快，个人资产快速膨胀，而这种资产的增值和膨胀，是以牺牲和侵占广大中低收入阶层的基本住房利益而实现的。所以可