附件3：《关于房地产价值评估参照表的说明》.doc

附件：3 关于房地产价值评估参照表的说明 一、关于住宅用房的说明 1、住宅用房的参考价值包含土地使用权价值，即为房地合一价； 2、一级为城区、郊区及县内住宅，地理位置、小区居住环境、物业、交通、购物、医疗、教育等条件十分优越； 3、二级为城区、郊区及县内住宅，地理位置、小区居住环境、物业、交通、购物、医疗、教育等条件较好； 4、三级为城区、郊区及县内住宅，地理位置、小区居住环境、物业、交通、购物、医疗、教育等条件一般； 二、关于办公用房的说明 1、办公用房的参考价值包含土地使用权价值，即为房地合一价； 2、一级为城区、郊区及县内办公用房，地理位置、办公环境、配套设施、交通、银行、邮局等服务设施十分优越； 3、二级为城区、郊区及县内办公用房，地理位置、办公环境、配套设施、交通、银行、邮局等服务设施较好； 4、三级为城区、郊区及县内办公用房，地理位置、办公环境、配套设施、交通、银行、邮局等服务设施一般； 三、商业用房的说明 1、商业用房的参考价值包含土地使用权价值，即为房地合一价； 2、一级为城区、郊区及县内商业用房，地理位置、配套设施、商业氛围、繁华程度、交通条件等十分优越，是区域内主要商业中心； 3、二级为城区、郊区及县内商业用房，地理位置、配套设施、商业氛围、繁华程度、交通条件等较好，是区域内次级商业中心； 4、三级为城区、郊区及县内商业用房，地理位置、配套设施、商业氛围、繁华程度、交通条件等一般； 四、工业用房的说明 1、工业用房的参考价值未包含土地使用权价值，即为房产价值； 2、一等、二等、三等工业用房为城区、郊区及县内工业用房，根据其基础、层高、跨度、配套设施等情况确定。 五、特殊事项说明 1、本次提供的所有参考价值为区间折中价值，上下浮动比率为20%左右； 2、工业用房价值=房屋重置成本×成新率×房屋建筑面积 3、房屋成新率，可参照以下公式计算； 成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限） 4、划拨土地价值=（基准地价-出让金）×土地面积 工业用房评估说明： 例如：现有一幢一等钢结构建筑，面积为1000平方米， 2003年竣工，至2007年评估时点，建筑物实际已使用年限为4年。则 工业用房价值=房屋重置成本×成新率×房屋建筑面积 其中：（1）房屋重置成本：查工业用房相应的房屋造价，一等钢结构工业用房重置成本为1200元/平方米； （2）成新率的确定： 成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限） 根据现场观察尚可使用45年，故按使用年限法可得建筑物成新率为： 成新率=45年/（4+45）年×100%=91.8% 则工业用房价值=重置价格×成新率×房屋建筑面积 =1200元/平方米×91.8%×1000平方米 =1,101,600元 1