关于金融国际中心的运作提案文案.docVIP

关于金融国际中心的运作提案 市场反馈 、布局： 目前滨州市的纯办公写字楼正在形成气候，主要集中在西区，鉴于市政的配套，更显示他们对商业的集中的理念 、价格/详情 详情 项目 定位 价格 位置 销售进度 客户定位 包装 国际大厦 纯写字楼 5500（均） 黄四渤十七 基本售罄 低中端 不参与 铂金时代 综合写字楼 4800（均） 黄五渤十二 2011入市 中端 较差 金融大厦 金融写字楼 黄六渤十八 2011入市 暂无 无 清怡国际 综合写字楼 渤七黄三 2011入市 中高端 一般 众城大厦 一家担保公司做融资后的写字楼，现在资金断链，现在没有什么可参照性 世贸中心 金融写字楼 黄八渤十八 2011入市 高端 有成功案例 中银大厦 暂定综合 黄四渤十八 无确切信息 中高端 、周期 目前滨州的办公写字楼的销售周期较国际大厦参考后，销售周期普遍较长，对资金的回笼有些不良的影响 、现象分析 站在客户层面，认识滨州写字楼市场存在的几个“倒挂”现象 1、价格与价值的倒挂（形象要求/5A甲级标准） 2、租金与售价的倒挂 3、投资与自用的倒挂 站在附加值的体现 视觉冲击力的广告没有 五星级的服务标准没有 智能化管理的体系没有 品牌联营理念包装没有 二、取长补短 根据市场楼盘的调查，发现按照我们自己的思路尽可能的成为我们项目的亮点——不参与市场的竞争，打造项目制高点 三、突出亮点 1、项目的服务标准 2、高端项目的形象包装 3、品牌联营的理念体现 四、提升高度 量身定做项目的高度标准： 1、形象体系：黄河五路旁/CBD咽喉/引领城市未来 2、生态体系：大堂水幕墙/屋顶花园/公共空间皆绿化 3、智能体系：国际5A智能系统 4、空间体系：国际标准层高/无柱空间 5、配套体系：行政中心公共服务/完善商业配套 6、服务体系：五星级物业服务/立面定期清洁/针对企业性质的定制服务 项目形象标准 1、做到是滨州的商务名片 2、做是CBD的商务领袖 3、做滨州商务型态的未来 五、入市时机和价格预判 SWOT分析 优势：距离市政府及相关行政机构非常便捷，大大节省“业主”办公的工作效率，和提升其公司形象身价和地位 劣势：成功经验暂时没有，对项目的运营上只能是摸着石头过河，在“拿来”主义上可能会有更多的顾虑 威胁：项目入市最大的威胁时黄八渤十八的世贸中心，他们有成功的案例，对项目运营上能很快的嫁接原来的成功点 机会：我们是本土企业，对滨州的风土人情十分熟悉，在售后保障方面上，给我们将来要服务的业主有极强烈的安全感 入市时机 1、2011年为我们的宣传年，也是我们引进一些成功案例资料的一年，我们积极整合，先通过我们切实可行的广告诉求点告诉客户我们企业的形象，附加对项目操作理念的衍生，及对我们项目塑造唯一性和售后服务的保障性 在世贸中心上下点心思，特别是他们的运营理念，我们要成功的嫁接到我们项目的运营上来，同时去其他城市参照他们的闪光点，及时融入到我们后期的操作思路当中来 照我们现在的工程进度肯定在世贸中心之后，我们前期试水只谈我们保障、服务理念和营造标杆产品的定位，对价格暂且不提，直到世贸价格抛出之后，我们就可以顺水推舟，抛出我们的价格，争取在其后亮出我们的底牌 价格预判 根据国际大厦三年的运作周期对价格的涨幅有了理性的认识，平均每年的涨幅为18—19%，参照当前他们的销售均价为：5500元/平方米，也就是我项目明年入市的价格5500 * (1+18/19)%=6490——6545元/平方米，同时加上我们对项目正常运作后，加上我们装修的标准，我们的价格应该在8200——8500（理性市场价），至于我们后期的服务理念加上我们的包装，我们可以在后期的价格进行有效提升，同时公寓进行如此的推广，我们的销售均价在7500元左右 体现形式请参照 下页高端项目的现场管理和金融国际中心的策划推广思路PPT 高端项目销售现场服务标准 标准作业单 高端项目销售现场服务标准 签发: 日期 硬件及软件要求 审核: 日期 项目 具体要求 注意事项 示 意 图 例 　硬件及软件要求 汽车遮阳罩：印制项目LOGO； 服装：各岗位服务人员服装统一，具体可细分为：保安、保洁、水吧及样板房管理员，服装具体样式参照五星级以上酒店或西餐吧； 夏季冷饮：冰激凌、柠檬水、碳酸饮料、果汁、湿巾等，冷饮建议使用玻璃杯； 冬季热饮：咖啡、茶、果汁等，咖啡及茶建议使用专用杯，并印有项目LOGO，同时要有杯垫，咖啡建议为现磨，配备奶、糖，果汁建议为盒装果汁，避免袋装冲泡果汁； 甜点：西式小甜点、罐装饼干、糖果等； 销售中