小产权房精选.docx

小产权房以广州为例13级土管2班 贾琛琛 201330841110一.概念及发展背景 小产权房是指建设在集体建设用地或农用地上，没有县以上房地产管理部门颁发的产权证，不能向集体经济组织以外的主体转让，也不能到银行抵押贷款，人们普遍用来自住或出租，因为不为法律和政府所承认，只能在夹缝中生存，又没有商品房具有的由政府房地产管理部门颁发的产权证，不能自由流转。其“小”主要体现在：第一，建设在集体土地上，而不是在国有土地上；第二，没有经过规定的手续办理产权证；第三，不能在市场上自由流转，没有商品房所具有的权利，价格较低。其类型主要有三种：①宅基地上的村民住宅；②宅基地上的楼房，③其他集体建设用地上的楼房。此三类房屋均因其所占的是集体土地，没有县级以上政府房管部门颁发的产权证，因而得不到现有法律的认可及保护。 小产权房兴起于20世纪90年代，土地国家所有和集体所有的城乡二元体制，是小产权房产生的制度根源。城乡二元土地制度不仅体现在城乡二元的土地权属，还在于城乡二元的有差别的土地管理如集体土地只能向国有土地的单向流转；集体土地与国有土地的使用权限制不同；行政管理的失控等。这都造成了集体土地上的使用权所发挥的土地资源配置和土地财富分配的功能明显不如国有土地上的使用权。 当下市场的巨大需求与和潜在的巨额利润空间，使得小产权房已不是某一个地方的问题，而是几乎所有大城市郊区普遍存在的现象，并且发展得非常快。对于小产权房的处理，目前全国尚无统一方式。二.广州市小产权房现状（以白云区为例）(一)案例情况 广东省身处中国改革开放的最前沿，被称为我国 30 年来改革开放的“排头兵”，于小产权房问题，广州最具代表性，一是因为广州市是广东政治、文化中心；二是广州既有典型的农村，又有明显的城乡结合处和高度城市化的城区，因此其小产权房处理面临的问题最复杂、最全面，也最难应对。 广州市政府对小产权房类违章建筑的的打击态度似乎十分坚决。截止2013年广州全市，清拆违法建筑 2039 宗，总面积达 60 多万平方米，但广州市的违法建筑的总量达到1亿平方米。作为广州市违建的重灾区，白云区仅2013年一年就已拆除违法建筑 550 宗，拆除面积约 45.9 万平方米，但与总违建面积相比还只是就九牛一毛。 2013年6月17日，广州市城管对位于白云区太和镇大源村金星小学东侧的违建楼实施了爆破处理，不到 10 秒的时间，四栋十几层高的楼全部倒下。广州市副市长谢晓丹表示，采取爆破的方式强拆，一方面是由于该违法建筑面积大体量大且周围比较空旷，具备爆破拆除的条件；另一方面是希望起到震慑效果，警示潜在的违法建设。（二）深入分析 在如此严厉的打击环境下，为什么还是有那么多的小产权房能够幸免于难呢？就在爆破地点的数百米附近，几栋由开发商与村民联合组建的高层电梯洋房依然在施工。“目前，需要清拆的违建物选择标准并不清晰，有些可以拆，有些可以不拆。”一位广州市政府人士透露。该政府人士表示，金星小学旁边的大型违法建筑物，不仅与官员落马案有关，还是集体抢建的典型，所以遭到拆除。该违法建筑去年牵出涉及十余位官员的贪腐案，包括白云区副区级官员和广州市城管局白云分局太和镇执法队原队长等。 广州市城管局白云分局太和镇执法队原队长王宝林曾向有关部门交代，对于向其利益输送的人，就对其违建少拆、不拆甚至发现后对上级隐瞒不报，而对没有进行贿赂的人则大拆、快拆，贿赂的范畴在数万至数十万元现金不等。总而言之就是，只要关系够硬，就不用担心被拆。而且即使刚刚被拆除，也还是会有新的开发商进行抢建。如此周而复始，小产权房的清理也逐渐进入了一个死循环。政府对小产权的违法禁令也成了一句空口号，成为对于冒着风险的买房者的一种默许。当然也有一部分政府人士表示，如此粗放的打击销毁形式，其实也是对于资源的一种严重浪费，还是比较赞成柔和的整改方式。对于小产权房的问题“疏还是堵”，永远是一个难以抉择的判断。 近年来村民们冒着如此大风险进行的小产权房的投资开发，与当地“种地不如种房”的意识有关。随着该区域周边厂房的逐步增多，大量外来人口的居住需求给该村带来了可观的租金回报，村民通过自建高层楼房靠出租的收入比种地收入多。久而久之，租房已经不能满足外来人口的生活需求，因此，小产权房市场应运而生，村集体除了满足居住需求，小产权房的投资价值也在显现。在集体用地上建房，开发成本较低，不仅无需缴纳土地出让金，也无需缴纳与房产开发相关的各项税费，新房价格仅是周边商品房的一半甚至更低。多位购买小产权房的居民坦言，已建好且入住率较高的房屋不会被拆，与开发商签合同时还具备拆迁补偿的条件，一旦房屋遭拆迁，则可获得合约规定的补偿。正因如此，在小产权房转正未落实之前，即使将来可能会存在着极大的风险，大批小产权房依然在抢建抢售。 除此之外部分村民不满拆迁补偿，普