苏州尹山湖御湖湾个案分析精选.pptx

尹山湖板块规划 尹山湖位于苏州城区东南角，西邻吴中市区，北靠苏州园区，是吴中区政府和郭巷镇政府主力打造的郭巷未来城市生活中心。 尹山湖板块，无论从环境上，还是地块上，都高度相似于园区湖东，经成为主流刚需置业人群的主选之地。 从政策利好方面，吴中区占了不少项目，特别是东环南延和斜港大桥工程和地铁2号线，成为了尹山湖板块发展的重中之重。 御湖湾 位置：吴中区郭新东路和郭巷北路交汇处 开 发 商： 苏州中富房地产开发有限公司  产品：住宅、商业 建筑面积:17万方 占地面积：5.6万方 御湖湾——项目规划 御湖湾建筑面积17万方，占地面积5.6万方，容积率2.5，共有12幢楼，874户，全部为毛坯房。项目采用地中海风格建筑，简约大气。 御湖湾——交通状况 地面部分：小区附近有7条公交线路经过，到达苏州各个区域；138路可直接到达园区湖东星湖街，501路可直接到达石路，67路可直接到达新区绿宝广场，550可直接到南门汽车站换乘任一公交线路等。 地下部分：地铁2号线的延伸段，有尹山湖中路站和郭巷路站，从小区步行5分钟内可到达。 御湖湾——教育配套 本案 郭巷幼儿园 苏大附中 郭巷小学 本项目1公里范围内有郭巷幼儿园，苏大附中和郭巷小学，教育配套齐全。 苏大附中在建设中，是和苏州大学合作成立的学校，师资力量强大。 郭巷小学有近百年历史，口碑较好。 御湖湾——商业和医疗配套 本案 尹山湖商业广场 尹山湖医院 大型超市（规划中） 商业用地（建设中） 商业水街（建设中） 本项目1公里内有尹山湖医院，看病方便。 本项目本面有尹山湖商业广场，西面有在规划中的大型超市，南面有建设中的尹山湖商业水街和一处商业用地。目前而言商业配套匮乏，但未来的3到5年内，商业配套会逐步跟上。 御湖湾——主力户型分析 4室2厅2卫 127㎡ 4室2厅2卫 135㎡ 四室户型，房间多 专属阳台，绿色环绕 户型方正，南北通透 户型方正，南北通透 主卧独立卫生间，生活较舒适 享有空中花园，客厅宽阔 御湖湾——项目销售情况 项目剩余比较多的房源是3幢，9幢和10幢，其余楼幢基本去化完成。 3幢 9幢 10幢 御湖湾——截至2015年4月，还剩247套房源 总套数 去化套数 剩余套数 去化率 1121 874 247 78% 御湖湾从2013年9月开盘至今，共计推出1121余套房源，目前已去化874套，剩余247套，去化率达到78%，销售情况一般 御湖湾——各面积区间去化分析 据调查，御湖湾127㎡的四室最热销，其他面积段去化一般 面积区间（㎡） 分析 90-100 不符合刚需客户的要求，改善型客户需求小，去化慢 100-130 改善型住房，4室户型，需求大，去化速度快 130-140 面积大，总价高，去化速度相对慢 御湖湾——客源分析 面积区间（㎡） 客户属性 所属区域 90—100 房屋总价低，周边的拆迁小区人群 吴中郭巷镇，姑苏区 100—130 在附近工作和生活，对周边环境熟悉，归属感强 园区，吴中区，姑苏区 130—140 改善生活，看重此地的环境和投资价值 园区，吴中区 御湖湾——总结 从目前的配套情况看，商业，交通和教育配套较差，但未来的3到5年内，配套会逐步齐全。本项目属于改善型用房，130平方米左右的房型较热销，去化速度快。