楚天都市花园地产营销诊断.doc

楚天都市花园营销诊断 一、项目SWOT分析 S代表Strength（优势）： 1、????????? 区域优势 楚天都市花园位于武昌最繁华地段，紧邻大型娱乐、休闲广场--洪山广场，周边洪山体育馆、中南商业大楼、洪山宾馆、市电信局、市农行等休闲、娱乐、购物、金融各种生活配套设施齐全。区域内还有省委、省政府、武昌区政府、中科院武汉分院、武汉大学等大型政府机构、科研院校。 2、????????? 交通优势 从地理位置上来看，楚天都市花园处于武昌地区的正中心，交通十分便利，楚天都市花园门前即有三十多路车直达武汉三镇各个地区。 3、规模优势 楚天都市花园案十万多方的总体量在全市也较为罕见。另外楚天都市花园集办公、住宅、超市于一体，其综合的服务功能，完善的物业管理，也开创了武汉精品高档物业之先河。 4、景观优势 楚天都市花园的景观优势非常明显，其面对东湖、背望长江、北眺沙湖，南面更有也可称得上是本地区最大卖点的洪山广场。生活在现代大都市里的人对于绿化和休闲空间的渴望是非常强烈的，而洪山广场对生活在武昌地区想找一个环境优美而又交通便利的客户是极具有诱惑力的。 5、???????? 空中花园 楚天都市花园的屋顶空中花园将建成为武汉市高层物业中第一个超大型空中生态花园。 6、品牌优势 楚天都市花园的开发商--湖北报业集团，作为政府部门直接领导和湖北地区发行量最大的报业集团，其强大的经济实力和良好的知名度及品牌优势作后盾，可促使开发商将楚天都市花园建成中南地区最高档精品物业。 7、???????? 外观优势 楚天都市花园总体量较大，四栋塔楼外立面独具特色，现代感强，颇具气势；在室内可享受多角度、宽视野的观景，采光、通风性较强，将成为本区域内一个标志性建筑。 8、???????? 市场机会优势 洪山广场的开放和周边高档物业如香格里·嘉园、津津花园、洪广大厦、中商广场所作的广告宣传已吸引了大量的人气；紧邻省府重地，各项生活配置十分优越；使人们的注意力吸引于此，给了楚天都市花园升值的广阔空间。 ? W代表Weakness（弱势）： 1、????????? 部分房型、面积过于集中，不能满足各种层次客户的需求。户型设计偏大，使得总价过高，客户承受能力有限。 2、????????? 项目东临中北路，是武昌区的主干道之一，日常车流量相对较高,噪音较大，对居家、办公要求宁静有一定的负面影响。 3、????????? 底层裙房部分为家乐福超市，为住户提供了购物方便的同时，也影响了其居家生活，如环境嘈杂，出行不便等。 O代表Opportunity（机会）： ?? 城市经济发展状况：近年来武汉经济状况呈现上升趋势，人们的消费水平大幅度提升，武汉中国光谷的建设，对于武汉经济新的增长亦起着巨大的推动作用。房地产前景相对看好。 T代表Threat（威胁）： 周边楼盘林立，新盘不断推出，徐东地区亦分流了部分本区域消费者。 二、楼盘卖点提炼与整合 1、开发商的信誉、建筑施工质量、小区配套设施、物业管理水平、服务信息提供的充分性和真实性； 2、开发商自身所代表的一种都市文化品位 3、地理优势：地处武昌政治、商贸中心中南路，拥有无法复制的地理优势 4、增值点：购买房屋可以保值、增值； 5、方便：上班、上学、购物的方便性； 6、居住品质：空气新鲜，环境安静优雅、设施齐备、且具智能化； 7、安全：保安设施，大楼管理员配置、住户都有一定的水准 8、社会地位：附近都是政府名流居住、能代表个人的社会地位。 三、销售状况 楼号 总套数 已售 销售率 B栋 80 47 58.80% C栋 187 139 74.30% D栋 187 70 37.40% 三栋合计：454套 实际已售：238套 订购：13套 签后退：5套 合计剩余：198套 总销售率：56.4% 由以上数据可知本项目已进入销售中期。 四、宣传策略 进入销售中期之后：宣传地段、产品、价格的同时，以住宅为重心，以倡导一种生活方式、居住方式、投资理念为主题，进而加大促进销售的力度。 宣传重心： 1、楼盘的设计独特且具超前意识，内部典雅大气，外形华美富丽。 2、环境与配套上，高层建筑高绿化，区内空中花园、区外洪山广场，生活休闲、高档会所一应俱全。 3、现代化的物业管理，配套设备设施齐全方便。 4、力图使楚天都市花园成为都市家居生活的典范，在买家心中形成良好的形象，且向往之。 5、突出本项目的升值潜力，宣传中表现“买今天更买明天”的置业新概念。 软文示例：略 ? 五、销售建议 1、????????? 推广人员现场销售 2、????????? 与意向客户取得联系，加大CALL客力度 3、????????? 定期举办新