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我国商品住宅性能认定制度的回顾与展望 作者:建设部住宅产业化促进中心 副主任 童悦仲 一、我国商品住宅性能认定制度产生的背景　　我国住宅性能认定制度是伴随着住房制度改革和住宅商品化的实施建立起来的。　　性能和质量是不同的概念。计划经济时期我国对城镇职工实行福利性的住房实物分配制度，人们分到房子已很不容易，因此对房屋品质并不十分挑剔，往往只关注它的施工质量，或者说工程质量。随着住房体制的改革，住宅成为商品进入市场，人们在选购房屋时，不仅关心工程质量，还对住宅的功能质量、声光热等建筑物理特性、设备配置、住区环境等进行考察和比较。所谓住宅性能，就是把住宅这些多方面的品质综合起来的集中表达。　　国外开展住宅性能认定已有多年的历史。上世纪九十年代初我国翻译了日本工业化住宅性能评定制度的有关文件，之后又结合国家2000年小康型城乡住宅科技产业工程项目进行了较为系统的研究。1998年国务院宣布停止住房实物分配后，住房市场空前活跃起来。为了配合建立多元多层次的住房供应体系，促进我国住宅建设水平的全面提升，引导居民放心买房、买放心房，建设部于1999年4月颁布了建住房[1999]114号文件《商品住宅性能认定管理办法》，决定从当年7月1日起在全国试行住宅性能认定制度。　　二、我国住宅性能认定制度的主要内容　　我国的住宅性能认定制度把住宅性能分解为适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能5个方面共380多条具体指标，通过对各项指标的打分和综合评价，最终确定住宅的综合性能等级。为了使性能认定工作起到推动住宅建设进步的作用，在设定性能认定指标体系时，是以不同建设标准的住宅中的精品为依据的。换句话说，凡是能通过性能认定的住宅，不论其达到了哪一性能等级，都是现阶段我国同类住宅中的精品。其中面向中低收入家庭的经济适用房的性能标准设定为1A级，即经济适用型住宅；面向中高收入家庭的普通商品房的性能标准设定为2A级，即舒适型住宅；面向高收入家庭的高档公寓、别墅的性能标准设定为3A级，即高舒适度住宅。由于1A、2A、3A都是精品，故统称为A级住宅。　　《商品住宅性能认定管理办法》规定，凡国家或省级住宅试点、示范工程均应进行性能认定；其它项目开发商可以自愿申请性能认定。住宅以栋为单位进行认定，认定工作由各地政府建设主管部门负责指导和管理。　　国务院办公厅发布的国办发[1999]72号文件《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》提出：要重视住宅性能评定工作，通过定性和定量相结合的方法，制定住宅性能评定标准和认定办法，逐步建立科学、公正、公平的住宅性能评价体系。中国建筑学会理事长、建设部原副部长宋春华先生曾撰文指出，推进中国的住宅产业现代化是一项系统工程，包括5个子系统，即技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系和性能认定体系，其中性能认定体系是整个大系统的核心。建设部有关领导多次指出，目前社会上出现的绿色住宅、生态住宅、健康住宅……等概念，都是强调住宅性能的某些方面，建设部不提倡炒作各式各样的新概念，而要把其中合乎科学的内容纳入性能认定指标体系中来。　　三、中日两国住宅性能认定制度的对比　　在名称上，两国都采用了住宅性能的概念，我国叫做住宅性能认定制度，日本叫做住宅性能表示制度。　　在内容上，我国性能认定制度涵盖的范围比较宽泛，分5大类约380条指标。日本性能表示制度涉及的范围相对比较单一，分9类，但只有29条具体指标，每条指标分为2~5个级别。　　在评价对象上，我国以栋号作为评价对象。日本以套型作为评价对象。　　在表达方式上，我国性能认定侧重于综合评价。日本性能表示制度不做综合评价，而是给出每条指标的级别。　　在法律地位上，我国住宅性能认定制度是以建设部颁发文件的形式启动实施的，在法律体系中属于部门规章。日本住宅性能表示制度是经国会众、参两院表决通过后，在国家正式颁布的《住宅品质确保促进法》中规定实施的，法律地位比我国高。　　在具体操作上，我国的认定方法带有较多政府行为色彩，认定过程涉及的部门和人员多、程序复杂。日本则由主管大臣授权社会上的中介机构从事住宅性能表示业务，依靠市场机制进行运作，委托方和中介机构之间关系单一，责、权、利明确。　　四、我国住宅性能认定制度的实施情况和存在的问题　　住宅性能认定工作开展以来，得到了各地政府建设行政主管部门、房地产开发商、住宅设计、施工单位以及广大消费者的广泛关注与响应，4年来全国已有数百个小区、数千幢住宅楼通过了性能认定终审或性能预审。社会各界也对这项工作给予了关注和支持，中国工商银行作出决定，对通过性能认定的住宅项目优先给予贷款支持；中国人民保险公司则参照国外类似做法，对通过性能认定的项目开办了住宅10年质量保证保险业务。在国际合作方面，中日两国政府正在进行为期4年的住