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我国房地产市场细分研究 引言： 　　2011年我国房地产市场明显整体下滑，房地产投资、销售和供给均大幅增长，房屋价格也持续走高，市场景气不景气。具体态势体现在4个方面： 　　（1）房地产投资。2011年我国房地产投资大幅增长，住宅投资继续占主导地位，经济适用房投资仍显不足；东西部投资高位增长，中部地区增速略有下降；房地产企业贷款和个人按揭贷款大幅增长，企业自筹资金增速趋缓，外商投资大幅减少。 　　（2）房地产需求。2011年全国商品房需求旺盛，销售面积和销售额迅速增长，销售面积与竣工面积间缺口增大，供需不平衡的矛盾下滑。 　　（3）房地产供给。2011年全国商品房施工和竣工面积大幅增长，新开工面积小幅增长，供给增长主要来源于存量项目；从土地方面看，完成开发的面积略有下降，购置面积降幅较大。 　　（4）房地产价格。2011年全国商品房价格呈触底反弹走势，3月份以后商品房价格出现环比正增长，全年平均销售价格大幅上涨，北京、上海等大中型城市房价涨幅居前。 　　继2011年触底反弹之后，2012年我国房地产市场能否保持景气状态？影响房地产的主要因素又有哪些？这对政府、投资者、房地产商而言都是非常关注的问题。本文通过建立计量经济模型预测了2011年房地产市场的趋势，并对影响市场的主要因素进行了分析，最后提出相关的政策建议。 2?预测结果 　　为综合反映我国房地产市场的状态，并对未来一年房地产市场的发展趋势做出分析和预测，本文选取了反映房地产投资、供给、需求、价格及景气度的一系列指标作为比较分析对象[1]。采用的样本数据来自中国经济信息网统计数据库[2]和中国统计年鉴[3]，样本区间为2000年1月份至2009年9月份。 2.1?房地产投资预测 　　预测2010年房地产投资将出现较快增长。如图1所示，预计2010年房地产行业完成投资额为44 567亿元，同比增长20.2%。如图2所示，预计2010年房地产企业购置土地面积39 761万平方米，同比增长21.6%；完成土地开发面积32 552万平方米，同比增长25.6%。2009年房地产新开工面积和施工面积都转为正增长，需要大规模的后续投资；而且，企业在全球金融危机后需回补土地储备，土地购置将大大增加。另外，2010年企业资金状况大有好转，可以较容易地应对货币政策微调，也具备了大规模增加投资的能力。 2.2?房地产需求预测 　　预测2011年房地产需求稳中有升，房地产销售面积小幅增长，房地产销售额增速较快。如图3所示，预计2011年全国商品房销售面积为102 244万平方米，同比增长6.6%；全国住宅销售面积为92 955万平方米，同比增长9.2%。全国商品房销售额为50 705亿元，同比增长12.3%；全国住宅销售额为49 970亿元，同比增长17%。预测数据显示，与上年相比，2011年房地产市场需求增速大幅放缓。这说明，在房价保持高位运行的情况下，房地产市场需求将平稳增长。 2.3?房地产供给预测 　　预测2011年房地产供给将出现较快增长，新开工和施工面积大幅增加，而竣工面积受全球金融危机滞后影响增速稍慢。如图4所示，预计2011年房地产新开工面积131 495万平方米，同比增长24%；施工面积367 154万平方米，同比增长16.8%；竣工面积75 202万平方米，同比增加13.9%，三个指标同比增速都超过了2010年。预测数据显示，2011年房地产竣工面积落后于销售面积的差距继续拉大，市场供需不平衡的状况加剧。 2.4?房地产价格预测 　　预测2011年房地产价格基本保持平稳，涨幅明显低于2010年。如图5所示，预计2011年房地产销售价格指数（国房价格指数，同比指标）逐渐回落；如图6所示，预计全年商品房平均销售价格达到4 959元/平方米。国房指数能较好地反映价格增速变化，而平均价格则可以反映长期的变化趋势。综合来看，2011年房地产价格难以延续大幅反弹的趋势，但供需关系对房价仍有较强的支撑，房价有可能小幅上涨。另外，由于国家调控力度等因素还有不确定性，房价具体涨幅也可能有所波动（见表1）。 2.5?房地产景气预测 　　预测2011房地产市场整体景气状况良好，但年末略有降温。如图7所示，2010年以来，国房景气指数呈明显的U型反转走势，预计景气度将在2011年中期达到高点，随后有所降温。如图8所示，领先6—8个月左右的先行合成指数[5]年末略有下降，即金融机构各项贷款、铁合金产量、发电量等先行指标增速回落，也预示着房地产市场略有降温。 3?因素分析 　　2010年我国房地产市场明显触底反弹，并表现出持续向好的态势。但由于全球经济复苏还不明朗，宏观政策还有不确定性，房地产市场走势仍存在不少变数。本文从市场供需角度出发，筛选了居民购房能力、土地供给制度、通货膨胀预期、上游产品价格、宏