南华大学大学《经济法学》2015级法学.ppt

三、消费者组织 （一）性质 　是依法成立的，对商品和服务进行社会监督的保护消费者合法权益的社会团体。 （二）职能 向消费者提供信息和咨询服务 参与有关行政部门对商品和服务的监督 就有关消费者合法权益问题向有关部门反映，提出建议 受理投诉，并进行调查、调解 提请鉴定 支持诉讼 提供给大众媒体 四、消费者权利的救济 （一）争议的解决途径 与经营者协商和解 请求消费者协会调解 向有关行政部门申诉 提请仲裁机构仲裁 向人民法院提起诉讼 （二）经营者赔偿责任的承担 由生产者、销售者或服务者承担 由租赁柜台的出租者、展销会的举办者、生产者、经营者承担 由变更后的企业承担 由营业执照的所有人或非法持有人承担 由从事虚假广告行为的生产者、经营者承担，广告经营者无法提供生产者、经营者的由广告经营者承担 　房地产法律规定涉及房地产开发用地、房地产开发、房地产转让和物业管理，通过本章学习，要求学生掌握我国房地产法律及地方性规章，并通过典型案例分析，帮助学生提高理论应用和解决实际问题的能力。 【教学目的】 　房地产开发用地、房地产交易、物业管理 【教学重点】 　（1）土地出让金、划拨、征用等情况下不予补偿或如何补偿；（2）房产管理和房地产转让中对不同性质房产的处理；（3）物业管理中业主与物业机构之间的关系处理。 【教学难点】　 　1986年颁布了《中华人民共和国土地管理法》，1988年修正，1998年修改对用地的规定；2004年8月28日修正。 　《宪法》：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。土地的使用权可以依法律的规定转让。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿 。 　1995年7月颁布《中华人民共和国城市房地产管理法》是第一部房地产系统规定的法律。 另有《城乡规划法》、《建筑法》、《国有 土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规。 一、房屋 开发用地 指用于房地产开发活动的土地，是依法取得土地使用权，进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地。 二、房屋开发用地原则 （一）遵循土地管制原则（土地用途管制：农用地、建设用地和未利用地） （二）统一规划原则 符合土地利用总体规划、城市规划、村庄和集镇规划以及年度建设用地计划 （三）有偿有期原则 居住用在70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合和其他用地50年 概念 三、国有土地使用权出让和划拨 （一）出让 　指国家作为土地所有者，由其代表－－土地管理机关将其所有的土地使用权有偿、有期的转移给土地使用者使用的法律行为。 招标 拍卖 协议 主体特定性 出让方是土地管理部门 土地管理部门具优益权 监督 提前收回 无偿收回 内容特定 书面形式 概念 出让方式 出让合同 挂牌 （二）划拨 　指经县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费后，将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。 没有明确的期限 无须支付土地使用出让金 不能转让、出租或抵押 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持有能源、交通、水利 其他 概念 特征 审批范围 三、集体土地征收 （一）概念 　指国家因经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业的需要，强制地将属于集体所有的土地收归国有，并对集体经济组织和农业人口进行补偿和安置的行为。 （二）特征 政府行为 强制行为 具有补偿性 土地补偿费 安置补助费 土地上的附着物和青苗补偿费 四、国有土地上房屋征收与补偿（城市房屋拆迁） 　指国有土地上，因公共利益的需要征收国有土地上单位、个人的房屋，由拆迁人对原房屋所有权人或使用人进行补偿和安置的行为。 （一）程序 征收决定 补偿方案 征收公告 调查登记 补偿协议、搬迁安置 （二）补偿和安置 补偿对象 拆迁房屋的所有权人 房屋补偿 产权调换 货币补偿 两者结合 安置方式 直接安置 间接安置 补偿内容 房屋价值、搬迁和临时 安置、停产停业损失 一、概念 　指在依法取得使用权的土地上，通过一定的资本和人力投入，进行土地的开发、基础设施和房屋建设的活动。 二、房地产开发主体 （一）设立条件 有自己的名称和组织机构 有固定的经营场所 有符合国家规定的注册资本 有足够的专业技术人员 （二）设立程序 登记 备案 资质等级核定 房地产开发主体是房地产开发企业，又称开发商、发展商或建设单位，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 三、房地产开发要求 按土地使用权出让合同约定用途、动工开发期限开发 开发设计、施工必须符合标准和规范 经竣工验收合格后，方可交付使用 四、房地产开发建设 立 项 招 投 标 开