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滨河新区星级酒店（滨河大酒店） 可行性研究报告 科创辉煌（香港）商业运营管理有限公司 二0一一年四月 目 录 前言……………………………………………………4 第一部分 项目总论 1.1 项目背景…………………………………………5 1.2 可行性研究结论…………………………………6 第二部分 市场分析 2.1 项目建设背景……………………………………7 2.2 市场宏观背景……………………………………11 第三部分 项目分析及评价 3.1 地块解析…………………………………………16 3.2 应对策略…………………………………………19 3.3 项目评价…………………………………………21 3.4 项目评估…………………………………………21 3.5 项目定位…………………………………………21 3.6 方案评估意见……………………………………21 第四部分 投资估算销售经营收入测定 4.1 各类物业销售收入估算…………………………22 4.2 酒店客房部分价格定位…………………………23 第五部分 财务分析 5.1 赢利能力分析……………………………………25 5.2 项目固定经营成本分析…………………………25 第六部分 可行性研究结论与建议 6.1 可行性研究结论…………………………………27 6.2 项目主要问题的解决办法和建议………………27 6.3 项目风险及防范建议……………………………30  前 言 我公司对滨河新区星级酒店（滨河大酒店）项目的可行性进行了研究。 我公司人员经过详细的市场调查、市场预测、投资估算以及宏观投资环境、行业概况、地区市场需求、竞争状况等内容的分析，已完成本项目的研究及分析工作，现将研究结果报告如下： 第一部分 项目总论 “滨河新区星级酒店（滨河大酒店）”是安徽广盛置业有限公司投资运营的星级酒店，主要功能为星级酒店。滨河大酒店严格按照国际五星级酒店标准运作管理，酒店均在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。 1.1项目背景 安徽广盛置业有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟将滨河新区向阳西路北侧及世纪大道西侧约占地面积30余亩及青年路西、长春路南（五中西侧）约占地100亩。建成产权式酒店。 1.1.1项目名称 滨河新区星级酒店（滨河大酒店） 1.1.2开发公司 安徽广盛置业有限公司 1.1.3承担可行性研究工作的单位 科创辉煌（香港）商业运营管理有限公司 1.1.4 研究工作依据 《房地产开发项目经济评价方法》 《建设项目经济评价方法与参考数》 《亳州市产业导向2011-2012》 《房地产评估规范》1999 《国家计委\建设部关于房地产中介服务收费标准》 《亳州市住宅区公用设施专用基金管理规定》 《亳州市主要经济指标》 《亳州房地产市场分析》2011 《亳州市旅游统计月报年报》 以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。 1.1.5项目的建筑规模和内容 项目投资规模：拟总投资2.2 亿人民币。 利辛县滨河大酒店建设项目主要包括： 1、五星级酒店：建筑面积 3万 ㎡，投资额 1.26 亿元，其中土建设投资 6600 万元。内部装饰，设备购置等投资 6000 万元。 2、大型露天泳池：建筑面积 2万 ㎡，投资额 9600 万元，其中土建设 5000 万元，内部装饰，设备购置等投资 4600 万元。 1.2可行性研究结论 经过对全国和亳州经济状况的研究分析，以及对2011-2012年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为： ■ 项目的运作是必要的、可行的、合理的； ■ 在目前各种利好因素的作用下，近几年内亳州市产权式酒店市场是乐观的； ■ 产权式酒店及大卖场更适合项目的整体发展与规划； ■ 在2011-2012年将该项目投放市场的时机是可行的； ■ 考虑目前贵司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟； 第二部分 市场分析 利辛县位于安徽省西北部，亳州市境南部，东靠蒙城县，南连颍上县、凤台县、颍东区，西接太和县、颍泉区，北邻涡阳县。总面积1950平方千米。总人口157万人（2009年末）。 1、利辛县房地产起步晚、起步较低、目前处在快速发展阶段。 2、前2年由于政府土地的集中入市，造成了今年、明年楼市的集中放量，特别是开发区---新城，近2年的楼市将进入竞争的白炽化状态。 3、由于利辛农村人口庞大、外出务工人员较多，再加上国家城镇化的发展战略，其利辛房地产市场还有很大的发展空间。 4、从商业的角度出发：利辛在老城区必须需要一个专业的、规模化的、高档次的、面向大众的专业的购物市场。 5、由于对商业要求是规模集中