来宾世纪星城整体营销报告(LB-SJXC-ZTYS).docVIP

目 录 一、项目定位……………………………………………………………………………………2 二、项目主题……………………………………………………………………………………3 三、项目营销特点………………………………………………………………………………4 四、项目营销优劣分析…………………………………………………………………………5 五、项目营销策略………………………………………………………………………………6 六、项目推广整合………………………………………………………………………………13 七、项目推广费用概算…………………………………………………………………………23 项目定位 项目主题 三、项目营销特点 四、项目营销优劣分析 五、项目营销策略 项目营销周期安排 预热期营销特点 开盘期营销特点 强销期营销特点 持续期营销特点 尾盘期营销特点 六、项目推广整合 1、项目推广思路整合分析 2、项目推广途径整合分析 3、项目主题推广价值对接图示 4、项目推广周期安排及各阶段推广办法 预热期推广 开盘期推广 ◆ 开盘结合活动进行，可迅速聚集人气，达到较好的促销效果。 ◆ 在售场、工地、路牌广告作用的前提下，报纸可作为推广的主要媒体。 强销期推广 ◆ 本阶段各项媒介推广力度分布较平均。 ◆ 外在形象与现场形象紧密结合，借助初具的工程形象，促成到场客户成交。 持续期推广 ◆ 保持推广的市场曝光率，进一步完善海报等推广物料，工地条幅调整更新。 ◆ 通过组织客户联谊会等手段保证持续关注，配合优惠策略，形成销售小高潮。 ◆ 根据工程进度与现场条件，进一步完善工地形象，营造环境与氛围。 尾盘期推广 ◆ 推广重点是项目的品牌（楼盘品牌、开发商品牌）形象宣传。 ◆ 推广途径主要是电视和报纸。 ◆ 结合重要节点集中投放广告，辅以活动促销清盘。 七、项目推广费用概算 1、项目推广费用总概算：总销售值×1.5% 2、各周期推广费用安排：◆ 预热期、开盘期：推广费用总概算×40% ◆ 强销期： 推广费用总概算×30% ◆ 持续期： 推广费用总概算×20% ◆ 尾盘期： 推广费用总概算×10% 南宁诗派博迩房地产策划有限责任公司 来宾项目部 2005年4月 诗派博迩Super Power 1 1 Super Power TEL/FAX: 3838267 定位：来宾市的未来商业中心和品质最高的住宅小区。 特质：规模大（517亩） 、业态多（商业、住宅、公 寓都有）。 ★ 综合主题： 创世佳作天下动 （作为来宾一个高品质综合楼盘，项目超前的建筑规划设计，缔造无声的交响乐，居优越之上，创财富之巅。开发商以全新的高度打造创世纪的来宾明星楼盘，使项目成为房地产一颗璀璨明珠，名满天下！） 住宅主题： 把家安在公园里 （项目整体环境设计追求抽象的自然山水文化情调，营造社区整体品质与市场形象，迎合自然、生态，彰显成熟、精致、优雅品味的高尚社区，是城市生活的舞台，社区生活的盛宴，居家生活的家园。） 周期长：由于项目的规模之大，物业之多，使得项目销售周期相对长。 销售与招商经营在中后期会同步进行：商业是项目的重中之重，商业氛围的形成与否，决定销售的进程。 客户积累：各种物业的客户积累同时进行。 排浪式销售：不定期地持续开盘销售。 ★ 优势：1、华侨新区的整体规划水平比旧城区要高许多，且已经基本得到来宾市民的认同。 2、项目品质高，领先于来宾现有所有房地产项目的品质。 3、目前来宾市场有需求但供给量不足，市场竞争相对较弱。 4、华侨新区商业中心的发展政策和华侨新区商业的真空（没有多元化的商业） ★ 劣势：1、明显的地域局限：以商业最为典型，1-2年内，新区人口还较稀少，难以聚集人气，影响商业。 2、相对的量大（项目供给大）和相对的量小（华侨新区目前市场容量小，需等新区基础设施显出，销售时间相对较长）。 3、可能会无序竞争：2005年