2014年04月深圳深业南方地产金沙洲住宅项目发展策划报告文本.pptx

谨呈：深业南方地产（集团）有限公司深业南方地产金沙洲住宅项目发展策划报告文本报告思路框架项目理解发展策略及定位基础研究开发及产品建议投资测算分析前言工作背景广州经济环境城市宏观背景分析工作目标广州规划战略区位价值前景发展策略分析发展定位体系物业发展建议投资测算分析项目界定住宅大市研究项目属性区域住宅市场市场定位SWOT分析开发模式建议开发成本估算项目住宅市场分析开发条件未来竞争态势客户定位发展策略产品设计建议财务效益分析物业初判借鉴案例研究形象定位产品定位价格定位Part1前言工作背景工作目标√√合富辉煌的策划工作立足于大量的基础研究之上我们进行的工作：工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析城市与片区宏观背景研究房地产市场研究金沙洲的城市背景与经济情况项目在广州及金沙洲区域中的区域地位项目所在区位的配套设施和交通金沙洲房地产市场格局与片区发展状况金沙洲区域在售的住宅供需情况周边市场的市调工作8位政府官员10多位业内人士市场环境分析对目标客户群及购买能力、意愿的初步预测客户访谈金沙洲主流购房群体区域消费特征片区房地产市场消费者特征分析约30位购房客户访谈20个以上项目的现场调研项目主流客户群预测对目标消费者消费习惯、购房能力、倾向的研究分析多个项目的市场调研超过40次访谈，主要包括城市规划研究、房地产市场研究、客户及业内人士访谈等方面充分的市场数据收集首先，在理解项目之前，我们需要对企业背景和策划要求进行了解企业背景企业背景： 深业南方地产（集团）是深圳市政府全资直属大型国有企业。成立于1991年4月，1997年在香港联合交易所上市，至今已有20多年从事房地产行业历史。开发理念： 在保持深圳业务延续的基础上，重点发展广佛地区，择机进入泛珠三角地区重点城市，在产品业态上，全力打造高端精品住宅；并积极拓展城市商业地产和资源性休闲地产开发项目背景： 该项目地块（B3702A-06）于2010年11月被深业南方地产地以22.1亿元成交，楼面地价8350元/㎡，成为金沙洲的新“地王”。该地块曾被深圳鸿荣源以21亿元折合楼面地价7935元/平抢下，但之后该公司未缴清地价，地块被收回。策划目标：从市场出发，寻求产品发展的方向，为项目的开发提供可靠支撑策划背景 该项目是深业地产在广州市场的第一个住宅项目，“地王身份”进入市场，受到各方的关注，项目开发关系深业地产的整体发展战略，受到项目开发商的高度重视企业目标 通过首个广州住宅项目的开发，在广州市场树立企业的高端品牌形象，为企业发展战略的顺利实施奠定基础，并顺利实现项目价值这个项目是我们在广州的第一个住宅项目，而且又是金沙洲的地王项目，我们必须把这个项目做成功，而且要在金沙洲树立我们的品牌，因为这不是我们在广州的最后一个项目 ——深业南方地产刘经理Part2项目界定√项目属性开发条件物业初判√√项目属性准确界定项目属性、明晰核心问题是项目发展的基本前提区域整体形象定位区域交通状况梳理区域配套情况分析区域板块价值鉴定我们进行的前期工作里水镇本项目金沙洲白云区佛山市天河区广州市荔湾区南海区越秀区黄岐镇海珠区禅城区区域形象：广佛都市圈中心的金沙洲居住新城，区内大盘林立，配套设施已渐完善，城市价值突出项目位于广州西部的金沙洲，是政府重点打造的居住新城区内云集了万科、中海、保利、恒大、时代、城建、新世界等品牌发展商的二十个大型社区区内配套设施完善，商业氛围浓，城市价值高区域交通：现状区内路网完善，轨道交通便捷，人流出行较便利，车流便捷性一般目前区域内道路网较完善，山前大道、环城高速、环洲三路沙凤一路可使区域内与广佛便利联系金沙洲大桥与区内公路连接，区内出行便利，未来沉香大桥和打探沙大桥的建成，项目出行便利性大幅度提升。地铁6号线三个站在本区域，人流出入快速便捷项目地与地铁站距离均在1km以上，人流出行受到一定限制沉香大桥（待建）山前大道环城高速金沙洲大桥环洲三路沙凤一路约1300m大坦沙大桥（待建）地铁高速路道路桥梁人流走向区域配套：城市配套相对完善，商业氛围浓厚，但档次不高，多元化配套体系满足基本生活需求，目前相关配套正在进一步完善金沙洲规划多样化的公建配套，包括1个综合医院、1所老年人福利院、4所中学、9所小学、10所幼儿园等，其中广州中医药大学金沙洲综合医院已经初步投入使用目前配套中已经有超过6所小学投入使用，2所中学投入使用，配套资源可以满足区域需求目前金沙洲商业配套服务健全，已有包括华润万家等多所商业设施投入使用金沙洲区域主要配套学校医院商场餐厅银行 横沙学校 沙凤小学 广附实验学校 海北小学 金沙学校 传芳小学 华侨中学 金沙中学………… 广州中医药大学金沙洲医院 百佳超市 卜蜂莲花 吉之岛、 万宁 广百百货…………肯德基味千拉面、真功夫等………….工商银行、建设银行农商银行…………..