2014年05月深圳区域T2品类营销经营模式思考.ppt

棠樾配套物业整体经营体系规划 满足日常休闲娱乐或公务需要——第二居所 * 满足日常休闲娱乐或公务需要——第二居所 棠樾春棠、夏趣、秋养、冬赏一日游 T2 旅游或养老地产：旅游度假 第一与第二居所搭配：项目分隔 未来的第一居所：家居生活 第二居所：休闲娱乐 1800亩整体规划总平面图 总容积率：2.0 总建面：约250万平 总户数：约3.0万户 第一期：T1，高层首置 第二期：T2， 联排第二居所 超大项目分隔成数个不同项目，兼具第一、二居所，搭配不同的产品和配套 广州 北部万科城 产品与配套 根据资源差别，整个项目分隔成3个部分：高层首置区T1、联排第二居所T2和教育组团； 不同定位搭配不同的配套 * 交通：引入到清远的27路、210路公交车；拟开通到达广州社区穿梭巴士； 购物：规划建设沿湖商业街，已签约引进广州华润万家生活超市； 教育：积极与清远政府接洽引入清远公立幼儿园、小学； 餐饮：规划打造美食一条街，未来将引入多种风味品牌美食店 售罄的万科城一期定位第一居所，60-120平米小户型高层，关注建立完善的生活配套：公共交通、超市、学校、餐饮 小学和幼儿园 菜市场 公交总站 商业街及华润超市 餐饮一条街  1.主入口 2.密林 3.商业区落客处 4.露天剧场 5.户外用餐 6.商店 7.户外用餐 8.户外停车场 9.游泳池 10.草地 11.运动中心 12.公寓落客处 CIRCULATION 大树为主基调 自然硬铺为主基调 大树为主基调 木铺为主基调 紧邻的万科城二期定位第二居所，159-199平米的联排别墅，聚焦休闲娱乐配套：泳池、酒吧、酒店、剧场、球场、运动中心、码头、人造沙滩 思考创造价值 专业成就未来 深圳万科 市场研究 * 兰乔的规模： 深圳区域T2品类营销经营模式思考 深圳区域 201405 截至4月底深圳区域T2品类库存11.34亿，占总库存比17%；今年还将新增86.82亿，占新增比14%；12年新增87.72亿，占总新增供应11%。 T2品类深圳区域库存及新增情况 * * * 11% * 17% * * ） 资料来源：一线公司上报 新政之后，市场成交量迅速回落； 市场面临僵局，T2品类首当其冲 其中，截至4月底广州兰乔圣菲库存 项目 库存金额（认购未签口径） 年内新增供应 上月去化金额（净认购） 库存预计去化周期 年内总供应预计去化周期 评级 备注 广州兰乔圣菲 61,343 43,857 1,357 45.2 77.5 C- 一期产品去化速度慢，年内仍有较多新增供应 资料来源：一线公司上报，单位：万元 9 未来两年之内，不含新获取项目，深圳区域9个T2类项目还会有新货上市，分布于深圳、广州、福州和海南4个公司 广州：兰乔圣菲 福州：大樟溪岸 海南：康体养生 东莞：虹溪诺雅 深圳：双城水岸 深圳：双月湾 深圳：千林山居 * 清远万科城可分割成T1/T2两个品类 广州：北部万科城 深圳：大甲岛 归本溯源--T2定义 标准定义 “第二居所”、 “父母养老”、“休闲”、“养生”、“自然资源”、“度假配套”、“生活配套”、“居住”。。。。。。。。。总之，非“刚需”； 关键词 广州兰乔圣菲是否只能做第二居所？ 同属T2品类，广州兰乔与深圳棠樾又有哪些不同？ T2品类的出路在哪里？是否还可以进一步细分？ 我们尝试探讨： T2的进一步细分 第二居所（休闲小住） 未来的第一居所 第一与第二居所搭配 旅游、度假、养老 T2 周边不具备旅游资源，但项目自身景观尚可，强调休闲娱乐、会务用途，比如深圳棠樾 随着片区成熟和配套的完善可成为第一居所，如广州兰乔和深圳千林山居等 项目体量较大，可分割成T1和T2两个部分，兼第一、二居所功能，比如清远万科城 与客户居住地不在同一个城市，周边有大的旅游资源做配套，可形成度假或养老用途，比如海南康体养生、福州大樟溪岸 T2面临的共性问题：如何提升项目使用效率？提升人气？避免成为“空城”？ 根据项目未来发展方向的不同尝试不同的配套和经营模式，对T2进一步细分管理 T2 旅游或养老地产：旅游度假 第一与第二居所搭配：项目分隔 未来的第一居所：家居生活 第二居所：休闲娱乐 广州兰乔 原有一期产品竞争力不强 有自然资源湖景，但无稀缺资源 产品总价高面积大：为收购项目，186套别墅中有111套是520平米以上的独栋别墅 交通不便：离广州1个小时左右车程，离花都15分钟 所处板块市场竞争过于激烈 所处板块主要以大规模、低密度、山水资源度假大盘为主，对比超过50万建面的碧桂园假日、玖龙湖等别墅项目，我们13万建面的兰乔在资源、配套、产品等方面都没有优势 原项目一期定位出现偏差 作为广州度假盘，规模小，资源单一 作为花都自住盘，配套不足，总价高，客户