《2014年上海富屹·新城国际下半年营销推广方案PPT》(95页).ppt

; 一、现实的批判 —— 前期营销推广回顾 二、市场的研判 —— 市场研究分析 三、项目的新判 —— 阵地包装，招商启动 四、客户的寻判 —— 目标客户定位 五、政策的重判 —— 销售政策调整 六、营销的公判 —— 营销推广部署;PART1 现实的批评 —— 前期营销推广回顾;批判一：前期推广太平实，无持续性，即力度不足！ 项目前期推广过于平实，未能在项目入市之初奠定项目准四星级酒店的高大上形象。同时推广力度严重不足，缺乏延续性！导致项目完全依靠分销商这一个渠道，中介公司的销售模式的缺陷，从根本上导致本案在市场上默默无闻，毫无知名度！;批判二：优势未充分挖掘，价值未有效整合，落地性不强 项目拥有多项优势资源，但从前期推广来看，却未能有效挖掘，项目的价值也未能有效整合，致使客户对项目认知度不够，认同度较低，极大地影响了项目形象的拉升及溢价空间的提升 ;批判三：销售政策存在诸多疑问，未起到促进销售作用 后期制定的二八分成与预期的高回报率，让客户产生诸多疑问，未能给予项目充足的价值支撑，导致项目宣传形象与实际价值差距过大，而给予消费者的心理差距也很大。;我们认为，既然项目本身已足够好，又已拥有足够多的优势，那么我们要做的，就是将最核心的优势集结成拳，再用力打出去！ 因此，我们必须——;PART2 市场的研判 —— 市场研究与分析;2014年全国房地产市场关键词：泡沫 空置 拐点 下调 破灭 降价 ……充斥着整个房地产市场 上海这个国际大都市也未能幸免于难！ 2014年1-4月份上海楼市成交率持续低迷……;周浦的整体房地产市场也不容乐观，成交率同比下降严重！ 印象春城、慧晶国际、绿地东上海等等楼盘都出现价格波动（下调）即便如此销售状况任然不理想！同时今年的五一期间全国成交比严重下滑，基本确定房地产拐点已到来！ 下面为新浪新闻报道：;*;;酒店基本参数;;;;酒店名称;;周浦酒店调研小结：;周浦酒店市场的调研对于本案制定返租比率提供了建设性的意见 详见第五章——销售政策的调整;差异 整合;*;阵地包装目标;目前本案即将投入使用的售楼处，从功能角度出发能够满足本案销售展示需求，整体视觉形象存在提升空间，视觉形象包装旨在宣传本案树立区域形象，在保证合理的营销费用前提下，对本案售楼处进行可行性的包装方案建议，保证以全新形象面世。 ;形象包装核心建议;1、室外美化： 1）利用楼顶空间增加广告大牌 2）适度增加外围主要动线道旗 3）增加售楼处外围景观打造提高品质 4）广场led广告屏幕安装（已有渠道） 5）有条件的话增加楼梯外立面的广告位装饰;1）增加项目中心标识 楼顶发光字 （富屹新城国际+售楼处电话）;2）广场外围沿线道旗设置;3）售楼处外围景观打造;4）LED屏幕的设置 ;5）楼体广告位;2、室内调整 1）室内调整的商业性，建议背景布幔撤掉！换成本案业态分布图的KT板（信息包括1层咖啡店+便利店、2—3层上海人家、4层快乐迪） 2）增加几个易拉宝，关于招商方面的宣传！ ;1）业态分布图KT板装饰 ;2）招商易拉宝设置;阵地包装工作排期表;工作详情规划;招商目标;招商的启动与进展，对于现阶段项目销售起到一定的促进作用，招商的关键第一步就是业态规划，本案的业态定位富屹·新城国际假日酒店的配套！即一层为便利店+休闲咖啡厅，二三层为餐饮，四层为休闲娱乐！同时本案在商铺未销售之时已经启动招商，同时取得了一定的成绩，现阶段已经有部分的商家有意向入驻本案！;招商的核心操作流程 1）商业业态功能定位 2）主题形象定位 3）招商政策建议 4）招商配合物料;;“开启，小上海酒店商业新时代” 商务人士欢聚的休闲乐园，周浦酒店商业的经典之作。;3）招商政策建议;4）招商配合物料;商户登记（填写招商客户登记表）; PART4 客户的寻判 —— 目标客户定位;*;富屹·新城国际由于采用了10年统一经营管理的政策，至使其基本失去了自住的功能，成为一个纯投资品，针对这个具有房屋特征却没有使用权的“房产投资品”——目标客群也应该区别于普通的商品房客户群！而市场上的投资理财产品，他们的客户群即类似于我们的客群，他们的营销手段我们不乏可以借鉴！这群人也就是本案的最主要客群！具有一定经济能力，希望自己的财富能够保值增值！同时具有相关的投资理财知识。;客户精准定位;客户的定位对于营销推广的方向起到了决定性作用！找到了我们的客群，就可以有效的做广告的推广;五、政策的重判 —— 销售政策调整;原先制定的销售政策 1、10年委托经营管理，前三年返租20%！后七年2、8分成！ 政策解读：上海这个成熟的房地产市场，尤其以投资为目的购房者，早已