龙湖产品及营销手段策划解析报告_73P.ppt

1、做自己擅长的产品。龙湖认清自身产品，发挥出了产品的最高价值点； 2、发挥自己特长。充分发挥龙湖在造景上的特色，以及整体立面的精致 打造，及植被的选择。实际效果也比较和谐理想，在上海市场具有 一定的稀缺性和借鉴性。 3、高附加值的户型设计，精美的产品包装及样板房打造，加之浪漫的景 观布置，增加了整体产品的竞争力。 4、目标明确，主题鲜明。以“女性”、“浪漫”为主题，准确的把握住 女性的追求浪漫、童话的心理，为项目销售起到了极大的促进作用。 5、业绩突出，被市场认可。在楼市低迷时期，龙湖地产携上海滟澜山别 墅，以铺天盖地的宣传攻势捕捉着上海购房人的眼球，于11月15日 开盘之后销售80余套房源。 上海龙湖?滟澜山综述 * 6、价格与区域周边其他别墅相比相对偏高，即有点“叠加卖联排价 联 排卖独栋价”的味道。究其原因，一方面，因为龙湖别墅品牌效应突 出、产品品质好；另一方面，这与龙湖该块地的楼面价高关系很大。 7、在09年市场是值得关注的楼盘。整体建造成本高，即叠加产品基本没 有利润（之前销售的基本为此类产品），主要盈利的是联排和双拼产 品； 上海龙湖?滟澜山综述 * （三）龙湖·花盛香醍 1、城市HOUSE，浓荫花园，CBD低密大宅。 2、交通：15分钟在CBD与花园大宅间迅速切换。 3、占地：总占地9.8万平方米，总建筑面积14.3万平方米，其中住宅部分13.7万平方米 4、产品：由7.5层及8.5层的别邸和叠拼组成，主力户型为160-400平方米 5、设计：体验别墅空间，让建筑间有足够的空间形成错落有致的园林景观。 预售证时间 预售面积（平米） 销售面积（平米） 均价（元/平米） 销售率（%） 2008年9月7日 25245 8769.05 8800 35 2008年6月22日 11668.56 8022.72 8464 69 2008年5月17日 84429.75 22431.59 12709 27 累计 121343.31 39223.36 10967 32 * 推广核心 产品形象定位:CBD别邸 项目推广核心:CBD的3栖生活 三栖不仅仅是栖城、栖镇、栖乡 三栖也可以是栖园（园林）、栖庭（入户花厅）、栖室（好房型） 三栖是栖色（托斯卡纳原色建筑）、栖香（薰衣草）、栖音（鸟音，虫音，一切天籁） 三栖最终是栖身、栖家、栖心。 * 营销核心策略 塑造价值形象 提升产品杀伤力 龙湖品牌互动 拓宽精准渠道 * 4 大区隔体系建立产品独有市场地位 品牌 区隔 产品 区隔 坐标 区隔 情感 区隔 充分借助龙湖地产在2007年的“现象”，利用品牌优势提前建立产品高度区隔竞争 通过对产品的感性+理性诉求，建立产品与客户的友好度，进行吸筹 以城市规划而非城市现状建立新坐标系，以新板块价值的确立弥补现状不足 通过后期大量的客户推广活动推动现有客户的忠诚，并同时挖掘其利用价值 * 品牌 区隔 区域导入 引发期待 龙湖地产 首领通州居住 品牌时代 1 1 定位龙湖 区隔其它 好建筑， 好园林， 好物业， 懂生活。 2 展示龙湖 北京 滟澜山 香醍漫步 3 * 低密产品渲染 高尚居住氛围 第一居所 CBD别邸 1 1 现场展示区定义居住的高品质 高品质销售道具 高品质现场包装 2 销售道具组合 进行情感疏导 VillaTown 生活在别邸 3 产品 区隔 * 用未来重新 定义居住中心 CBD的别邸 东北京的 中央公园区 坐标 区隔 * 龙湖组织 高端俱乐部 整合京城高端客户 资源，将龙湖会打造 成高端组织品牌。 定期高尚活动 高品味内刊 高品牌联动 情感 区隔 * 你不必与几千人共享一个花园 你不必与几百人共游一个泳池 你不必与几十人出入一个大堂 你不必与十几人共挤一个电梯 ——最高人均享受率 ——发现居住的另一种价值 * 龙湖·花盛香醍综述 1、通过2007年滟澜山及香醍漫步的在北京的成功上市，龙湖项目已经成为京城地产界中的现象级作品。 2、龙湖出品意味着最顶尖的精致建筑及园林， 3、龙湖出品意味着高品质+高价格+热销。 5、花盛香醍推出后受低迷市场影响，公司立即加装精装修，通过价格调整在市场深度调整前实现部分存货快速出售。截至目前，该项目已经销售超过100套。 6、该项目从拿地到销售仅用了6个月时间，远远低于行业通行的12~18个月项目开发周期。 * （四）成都龙湖·三千城 用地：三千城总占地113亩。 规划：城市墅院洋房、高层电梯公寓、大型综合商业、SOHO商务公寓等多种业 态。领先亮相的一期“铜雀台”，更是将6+1电梯花园洋房