思源2010年4月南京招商地产马群地块住宅项目策略报告.ppt

* * * * EIB欧洲总线子系统： 智能灯光控制 电动窗帘控制 电话网络远程控制 场景控制 大堂灯光控制 …… EIB欧洲安防子系统： …… 智能化建议 目录 客户定位 价格定位 营销环境研判 目标、任务 与问题 项目认知 市场定位 营销方案 优化建议 联合销售 参考样本 项目 已销售（套） 存量（套） 类型 主力面积（㎡） 单价（元/㎡） 中冶钟鼎山庄 766 60 花园洋房、高档公寓 130-200 25000 区内竞品 紫园 264 80 花园洋房、高档公寓 130 23000 金鼎湾国际 590 10 多层、高层 90,136 35000 区外竞品 仁恒江湾城 834 1000 高层 160 28000 世茂外滩新城 1950 55 高层 140—180 23000 价格研判案例采样依据全市单价20000元/㎡以上公寓或花园洋房为例 价格制定 项目楼面价：10780元/m2 项目成本费用： 9000元/m2 〔应包含大项为前期工程费、房屋开发费、开发间接费、管理费、基础设施费、财务费用、不可预见性费用 〕 根据市场平均的利润：25% 按成本法制定本案平均价格为：19780×（1+25%）=24725元/ m2 价格制定 参考因素 本案 金鼎湾 仁恒江湾城 世贸外滩新城 紫园 钟鼎山庄 规模 8 10 10 9 9 9 地段 9 10 9 9 9 9 配套 9 9 9 7 8 9 外环境 8 10 9 9 8 9 得房率 10 9 9 8 8 8 户型 10 9 9 8 8 8 装修部分 5 10 9 8 5 4 总得分 S=59 67 S1=64 S2=58 S3=55 S4=56 销售均价 P=？ 35000 P1=28000 P2=23000 P3=23000 P4=25000 得分以金鼎湾作为基准，其他楼盘的得分均与金鼎湾相比得出，通过以上四个可类比楼盘的综合分析，得出本案的价格为25200元/平方米 备注:计算公式为：P=(P1/S1+P2/S2+ P3/S3+P4/S4)/4*S 价格制定 通过成本法得出本案平均价格为24725元/ m2 通过加权评估法得出本案平均价格为25200元/ m2 鉴于目前市场情况不宜做出明确判断，建议均价依据成本法价格确定，未来市场走势将在明年上半年明朗，售价应以最终市场环境而定。 综合考虑，得出本案的价格范围为22000-27000元/ ㎡ 目录 客户定位 价格定位 营销环境研判 目标、任务 与问题 项目认知 市场定位 营销方案 优化建议 联合销售 营销策略思考 企业品牌在南京的升华——招商局地产品牌解读 城东紫金山麓稀缺地王跃层大宅——项目核心价值演绎 项目将以何种形象，何种价值面世 关于招商局 始创于1872年，组建中国近代第一支商船队，第一家银行、第一家保险公司、第一家电报局的商业先驱。 关于招商局地产 创立于1984年，中国最早房地产公司之一， 2002-2008年连续跻身中国房地产上市公司综合实力TOP10十强 深耕中国地产26年，开发足迹遍布深圳、北京、上海、广州、天津、苏州、南京、佛山、珠海、重庆、漳州等十几个城市，累积开发面积超过1500万平方米。 招商依云溪谷在南京即将完美谢幕，马群地王的诞生，再次引起业界广泛关注，未出世，已成势！  「稀缺地段，高端社区」 「产品新颖，前所未见」 「高附加值，处处用心」 「三重景观，不同视觉的体验」 「品质地产，非凡生活」 「顶级物业，尊荣享受」 「更多的配套，更大的平台」 「绿色地产，低碳生活」 项目核心价值梳理 金陵龙脉之首，皇家领地 前所未见的室内居住高度 非凡的高附加值居住体验 7万方的住宅配套3万方的商业 仅300席，紫金山麓，稀缺跃层大宅，更加纯粹的上流人士聚集社区 项目SLONGAN演绎 紫金阶层的世家生活 案名推导原则 要能体现紫金阶层、贵族世家的非凡气质 要能体现文化气息和历史的沉淀 要能彰显招商的品牌价值和文化 要与市场上其他高端产品案名形成差异化 要能紧扣产品特点，明确表述产品的形式 要琅琅上口，不冗繁拖沓 线上传播 形象期主诉求：招商开发理念与公司品牌，以及项目所在区域人文价值表现！ 线上传播 导入期主诉求：项目核心开发理念与招商地产所倡导的生活方式！ 线上传播 深入期主诉求：项目核心卖点提炼，及开盘蓄势！ 产品面 地段篇 形象定位 更尊贵的居住体验 更高端的生活圈层 更具文化底蕴的聚居地 更完善的物业服务 更生态的生活环境 更尊贵的居住体验 更高端的生活圈层 更具文化底蕴的聚居地 更完善的物业服务 更生态的生活环境 目录 客户定位 价格定位 营销环境研判 目标、任务 与问题 项目认知 市场定位 营销方案 优化建议 联合销售 立面－造型多变－建筑本身演绎成艺术风景；