中原2010年12月安宁市乾泰中心城项目沟通方案.ppt

梦幻儿童类主题 位置示意 楼层 主题/主力店 业态/业种 1F 母婴用品 品牌母婴用品店 2F 儿童服饰 儿童服饰、鞋帽 3F 儿童教育及玩具 玩具、早教机构 4F 儿童游乐场 儿童玩具、主题儿童游乐场 组团三——BLOCK街区商业业态建议 打造安宁首席情景体验式购物步行街，主要经营业态：国际品牌服装、精品店、咖啡厅、潮流服饰、品牌概念店、西餐厅、工艺品店、礼品物等； 位置示意 组团三——BLOCK街区形象打造 组团三——商业街区主入口打造 主入口最好有恢弘的标志性建筑，西式钟楼、独特的设计、图腾、景观、牌坊等也能引人注目。 主入口需要考虑用材质地，便于维护和清洁才能历久常新。同时要考虑与主题的贴切、协调、统一。 主入口的建筑需要考虑消防车和应急车辆的要求。 组团三——园林绿化及休闲广场打造 园林规划上，尽量采用多层次绿化布局，增加园林层次感和空间感； 注意合理配置适应当地的季节变化象征的花卉、灌木及植物，同时避免高大的乔木对商铺的遮挡； 小型广场和喷泉，并放置供行人小憩片刻的后现代工业特色的座椅，增加商场周边人气的聚集和强化项目标志性建筑的尊贵感； 组团三——街道地面打造建议 公共地面可考虑采用不同质地、材料的彩色砖、条石和碎石，组合成既便于清洁又富于色彩变化的地面。 PART 1 安宁城市占位 PART 2 安宁商业市场现状 PART 3 项目解析 PART 5 项目定位 PART 6 项目出售模式 商业销售与自持建议 商业承担项目主要回款任务，多数以销售为主，客户抗性弱的商业，销售速度快，可以迅速回现，建议销售，反之，以自持为主； 商业价值较弱、标准层大、产品设计不合理、客户抗性大的商业建议自持 综上所述，5、6#一层商业、7 、8#5层商业、 10#整栋商业销售难度大，建议开发商自持。 考虑因素： 红色代表自持物业 10# 7、8# 5、6# 商业铺面划分建议 考虑商铺所在位置及地段，其产生的商业价值不同进行划分； 根据销售目标，结合商业体量、建筑形式、交通动线等因素，划分商铺： 根据我司的经验，同等面积、同等位置的情况下，销售较为理想的铺型、铺位，其进深与面宽比值为2.6 。建议本项目的上述比值控制在3.0以内。 针对不同业态规划和销售难易度及商业的价值对商铺进行划分； 在商业街主出入口商铺的商业价值最高，销售速度快，商铺划分面积适当放大控制在70-150平方以内； 临外街（金方路）商业铺面，面积控制在100平米之内，临内街商业，面积控制在60平米左右。 三层以上商业价值相对较弱，销售难度大，内部商铺划分在15-30平方之间，个别商铺需根据交通动线划分，面积控制在40平米之内； 商铺面具体划分建议 1-2层底商铺划分示意 3-5层商铺划分示意 商业铺面内部动线导入 裙楼商业之间通过连廊的连接，形成不同业态内部互动。 因为涉及到多个业态组合经营，除了考虑人流、物流的平面动线之外，还要综合考虑人流、物流的垂直动线。 公用通道以及公用电梯引导人流。 楼层的平面动线在3m左右为宜。 商业连接廊道 商场扶手电梯 商业内部过道 商业内部中庭设计 单体商业较大的部分，可以考虑设计中庭，内部采用回线形设计，形成购物的流动的空间； 多层商业采用内部挑空，直达屋顶，天然采光天窗设。 PART 1 安宁城市占位 PART 2 安宁商业市场现状 PART 3 项目解析 PART 5 项目定位 PART 6 项目出售模式 一、产权返租模式 产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型： 发展商 小业主 商家 购买物业 支付租金 提供回报 代理招商 出租物业 销售结束、关系转化 小业主 商家 提供物业 支付租金 操作方式——客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内有开发商将房产转租经营。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报，通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。 小业主和商家不能承担解决矛盾的角色，也不具备解决矛盾的能力 主要特点：解决了高价销售与提前消化的矛盾，但存在全部销售与持续经营的矛盾； 案例：天虹商场 二、店中店销售模式 店中店销售模式下的价值链模型和利益传导模型： 开发商 投资者 经营者 消费者 获取现金 获取物业 获取投资收益 承租物业 获取经营收益 购买产品 操作方式——发展商将商业划分为可经营的小铺，然后按铺位出售给投资者或者使用者，同时购买人必须同时签署物业使用协议，承诺服从商业的统一经营和管理约束。 主要特点：缓解了全部销售与持续经营的矛盾，但存在高价销售与提前消化的矛盾； 三、基金整售模式 基金整售模式下的价值链模型和利益传导模型： 投资者 基金 经营者 使用者 获取投资收益 获取现金 获取投资收益 承租物业 获取经营收益 承租物业