2011年10月临沂万和新世界产品定位及业态布局建议.ppt

商住一体案例： 产权式公寓案例： 物业形态 产品类型 产品界定 主力户型 面积 备注 高层 公寓 商务型 3居或以上 90-135 无装修 青年型 单身公寓 35-65 精装修 时尚型 Loft、2房2厅 65-85 舒适型 3房2厅 85-95 带精装或不带 写字楼 精巧型 功能型 120-160 大气型 160-300 舒适型 舒适型 300-5000 高档型 500-整层或多层 酒店 商务式 根据酒店经营模式分割 产权式 商务区业态分布建议： 第六部分：商业部分定位分析及商家建议 ① ② ③ 商业区： 一：商业部分定位分析 ①大型国际卖场及百货、超市,如家乐福、沃尔玛、新世界百货，红星美凯龙、月星家居等。主要功能是满足购物需求。 ②休闲娱乐集合，可适当配备临沂专业市场。引入如方特·娱乐世界，配备电玩城、KTV、3D影院、室内游乐场、游泳馆、健身中心及部分博彩业等。以娱乐为核心，带动中高端消费人气。 ③中西结合的餐饮风情街，以餐饮相关的业态为主，囊括大型中西餐饮、特色餐饮；附带咖啡厅、茶社、KFC、麦当劳、必胜客等休闲餐饮，满足娱乐、购物、商务餐饮需求；同时配备必要的金融、通讯等。 基本信息 总建面 8万坪（含二期4万坪酒店） 商业建面 4万平方米 层数 2层，局部4层 主力店 易初莲花（2.3万） 出售状况 一、二层复式铺销售，均价10000。商铺销售率70％左右，购买人群中85％以上是投资客；但招租情况不是太好，开业不足30％。 物业 商铺一层高5.2米 点评 中档偏低，但人气较旺，靠大卖场吸引到大学城学生。周边娱乐、餐饮设施并不满足开发区白领要求，商务活动大都还是到市区消费 定位 国际化大型生活购物广场 楼层分布 南商铺1、2层 异国美食、咖啡茶楼、婚纱影楼、品牌服饰、化妆品、饰品店、音响店 北商铺1、2层 电信、金融、药店、礼品、装潢建材、电器、安徽特产等综合服务区 南北商铺3、4层 休闲、美容、保健等 商业案例： 桐山国际购物广场 欧洲风情街 概 况： 开发商：北京国华置业有限公司 区 位：华贸中心坐落于东长安 街，位于CBD东侧，西 距国贸桥900米，东临 东四环四惠桥，南望长 安街。至首都国际机场 只需20分钟 项目功能分区： 1、华贸中心写字楼 2、华贸商业区 （新光天地+购物中心 +商业街+广场） 3、华贸国际公寓 4、五星级酒店 项目可参考性较强案例 ◆ 北京华贸中心 规划设计： 1、在总体规划上，建筑在南北向被有机的组织起来，写字楼区（1）面向长安街，并有其面向南侧的步行广场给写字楼提供高尚的商业办公氛围； 2、公寓区（2）位于用地北部，拥有它相对独立的公寓区花园及水景，且花园、水景在不同的平台高度上高低有致，形成整洁，宜人的空间秩序；另一方面，也使花园充分拥有阳光、拥有更大的日照角度。不同季节都尽可能给居民以最宜人的活动空间； 3、商业区（3）与酒店（4）位于用地的中部，由写字楼和酒店共同围合成一个在北京独具特色的主题公园，既形成了东长安街商业区的延续，又为酒店提供了广阔的城市公园性空间。通过建筑空间与元素的组织，使公共空间富有人情味，使北京华贸中心紧紧融入CBD的商业氛围中。 4、商城和广场以水主题贯穿，是为整个华贸中心项目的公共共享空间而设计的 2 1 1 1 3（新光天地） 3（商业街） 3（购物中心） 3（广场） 4（丽思卡尔顿酒店） 4（JW万豪酒店） 运营关键： 引进成熟的外资百货运营模式--体验式一站购物； 囊括全球顶级品牌到街头个性时尚； 艺术时尚品味营造出创新商业气息； 超前和人性化的细节功能设置； 将百货零售业从单纯“购物是买与卖”的传统模式，逐步转型为 “购物是休闲生活”的 现代商业格局。 整体租给成熟商业运营商，追求整体市场价值而非短期利润价值 业态配比 ◆ 北京华贸中心 选址要求 家居商场 代表品牌 百安居 宜 家 商圈 物 业 要 求 建筑 单层 两层，底层是自选区和家居用品区，二层是样板间、沙发区、家具区和一个可容纳500人的餐厅； 面积 8000－10000平米 标准店面积2.8万－3.5万平方米 层高 建筑层高8.5米，可用净空高度6.2米 拥有800个免费停车位的地下停车场，面积为170平方米的儿童天地和咖啡厅。 柱距 ?9米*9米以上? ?? ? 楼板承重 2.5吨/平方米 停车场 停车位不少于300个 800个免费停车位的地下停车场 合作方式 二、商业建议 中国3C家电连锁零售企业的领先者 专业店 中国3C（家电、