2011年7月天津市办公物业市场调查报告.pptVIP

福建大厦2010年全年销售情况 3、重点项目销售分析 福建大厦与2010年2月开盘，目前该项目已达到入住条件； 该项目立项为商住项目，而成交客户多为办公需求，几乎没有居住需求； 在目前已成交的客户中，70—80%为自用需求，而投资客户只占到20%—30%。 蓝钻国际 3、重点项目销售分析 成交 存量 套数 面积 成交套数 面积 平均户均面积 金额（万元） 均价（元） 蓝钻国际位于小白楼CBD区域，目前为尾盘销售状态； 项目级别为乙级写字楼，产品类别方面既有敞开式可自由分割的写字楼又有公寓式写字楼产品； 户型区间在80—1000平方米。 蓝钻国际2010年全年销售情况 3、重点项目销售分析 本案办公物业所处市场板块内竞品分析 第五部分 * * 本案所处的商务板块位置 本案处于海光寺与鞍山西道科贸街两个商务区的临界位置，主要受南京路中央商务区延长线（即海光寺）板块的辐射，鞍山西道科贸街次之。 * 本案所处的区域市场 项目周边已开发项目众多，如早年开发的持有型项目今晚报大厦与近年开发的销售型项目环球置地广场、MODO南京路新天地与中恺国际广场等； 同时鞍山西道科贸街沿线的写字楼虽然售价或租金较为低廉，但随着近年区域板块经营状况的提升也逐渐受到市场的关注与青睐。 * 竞品市场租售情况 海光寺板块 科贸街板块 自2008年开始至今，科贸街写字楼销售价格上升至13000-14000元/m2； 而该区域租金水平相对较低，大多在30—45元/m2*月。 * 重点竞品项目销售分析 环球置地广场 成交价格方面，营销期间对外报价为18000元/m2，而目前的市场报价为24000元/m2,而在26个月的销售周期内，项目成交均价仅为13000元/m2。 * 成交套数 成交面积 平均户型面积 金额(万元） 均价（元） 232 42911.17 185 55784 13000 中恺国际广场 中恺国际广场规划业态为住宅、写字楼、商铺； 前期的住宅快速销售带动写字楼的销售，使写字楼与商铺在较短的时间内达到较高的去化速度； 写字楼部分于2006年底开盘，销售周期为将近一年半的时间。 重点竞品项目销售分析 * 万兆慧谷大厦 该项目位于鞍山西道科贸街板块，为目前该板块的典型代表项目； 由于销售水平过长，且该板块租金与经营管理环境等因素，对高端客户的进驻有一定影响。 重点竞品项目销售分析 * THE END - 3、市场销售与经营情况 天津市甲级写字楼经营情况 2001—2004年，天津市甲级写字楼租金表现较为平稳； 2005年以后随着较多高品质写字楼入市，甲级租金水平逐年上涨，在2007年达到129元/m2.月，据统计2005年至今新添甲级写字楼11座，规模达60.78万m2,租金水平为90—210元/m2.月； 2008年至今甲级写字楼租金持续下滑。 * 4、经营类客户成交情况 天津市代表性写字楼入住企业特征分析 样本选取标准： 市区主要甲级写字楼为主； 所入住企业能涵盖天津市主要行业； 选取地点以小白楼地区、南京路地区、友谊路地区、十一经路、华苑产业园区以及五大道地区、水上公园片区典型区域为主; 独栋办公为全市范围内选区办公聚集独栋区域（项目） * 甲级写字楼 津汇广场 国际大厦 天信大厦 北方金融大厦 平安大厦 泰达大厦 独栋办公 五大道和洞庭路附近 水上公园片区 干部俱乐部 太阳城建筑师走廊 海泰绿色产业基地 乙级写字楼 万科世贸大厦 万隆大厦 三联大厦 海泰大厦 电子科技中心 4、经营类客户成交情况 以所调查企业为代表，目前天津市写字楼内办公企业中，物流业、金融保险业、制造业的客户成交占总体建筑面积的62%，位居前三位 排名第一的是物流业，占24%，其次是金融保险业、制造业，分别为21%、17%； 前三者面积和62%，占据了总面积的绝大多数，这也与这些行业数量庞大密不可分； * * 行业平均面积统计分析——金融保险业平均面积最多，其次是服务咨询业、网络科技业 行业平均面积的多少一般与公司的发展阶段、公司的职能等有很大关系； 排在前三位的是金融业、服务咨询业、网络科技业； 从面积上看，天津甲级写字楼的客户需求面积至少在300平米以上。 4、经营类客户成交情况 * 企业所属行业统计分析——比例最高的前五类行业占到全部总数的3/4 名次 行业属性 比例 1 物流 21% 2 制造业 18% 3 建筑房产 13% 4 金融保险 12% 5 贸易 11% 汇总 75% 4、经营类客户成交情况 备注：2010年4~6月调研南京路、小白楼、友谊路三大商务区重点甲级写字楼企业（ICTC、国际大厦、广银大厦、天信大厦、津汇广场、今晚大厦、金皇大厦、万科世贸广场） 天津市区重点甲级写字楼客户以外资企业为主，其衍生的外籍人士和内地高收入人群是天津高端消费的主力之一