联冠地产2010年淮南长城广场整体定位及发展战略报告.pptVIP

房地产市场现状总结——高速增长阶段的三线城市房地产开发现状 交通主干道、城市发展的重点区域、边缘地段 项目拥有较好的价值前景，共享政府主导资源 区域优势 老城向外延伸的第一站，是桥头堡； 区域前景已无怀疑，公共配套批量进驻，项目最大限度拥有政府主导资源； 政府主导和资源主导交汇的核心，周边大盘共振发力；使地块价值进一步强化； 中等盘战略发展模式 对目标客户敏感点测试——重点关注如何提升项目价值 现有项目发展策略回顾——在产品打造层面，只有抄袭者，缺乏创新者 淮南楼市发展策略趋势预判——在产品打造层面，源于广州深圳的创新理念必然被越来越多的运用于产品表现。 目前淮南市场上越来越多楼盘在户型设计、配套上比较创新，如入户花园、观景阳台等附加值元素已经呈现出迅猛的势头。 高层产品户型建议——两房变四房 高层产品户型建议——两房变四房 高层产品户型建议——两房变三房 高层户型建议——两房变三房 高层户型建议——两房变四房 项目规模中等，规划设计相对容易； 客户对高层物业的抗性越来越小； 人居氛围暂时没有形成； 区域暂是未成熟，但公信力已经毋庸置疑； 区域内创新产品稀缺，产品创新将成为项目的核心竞争力； 竞争项目定位及推广缺乏概念运用； 市场热度越来越高的板块 区域购买力相对较强的板块 如何精准定位？ 定位体系建立 定位出发点： 产品优势塑造形象高度——以创新的高附加值户型，弱化高层建筑在区域内的抗性，并增加项目附加值，挖掘多层次的目标客户群 。 区域借势——随周边配套的不断成熟，人气不断提升，新区日益成为居住的新热点。项目身居其中，凸显区域优势和居住氛围。 有效区隔竞争对手，形象易于拔高。 丰满楼盘价值，提升心理价位。 都市前沿，高品质生活样板区 定位体系之物理形象 一座城市的建筑封面 主题概念性楼盘更能突显其气质，更能被客户铭记。 以提高住房品质为主要购房目的客户，渴望精致的产品。 量身打造，符合客户精神层面的共鸣。 前景地段与品质建筑的完美融合。 定位体系之价值形象定位 一座城市的 建筑封面 每个人心中都有一座自在城 长城广场——演绎人、建筑、生活三重奏 第四部分 项目定位 联冠地产机构 1、项目定位依据 2、项目形象定位 3、项目产品定位 4、项目营销定位 产品定位的原则 打造区域领先产品，兼顾销售速度与利润； 满足项目的形象定位； 满足目标客户需求偏好； 超越市场上现有竞争项目，树立项目形象标杆； 形成项目特有的竞争力。 产品定位体系 物业类型定位 物业档次定位 各物业类型分析 产品定位原则 高形象：都市创新产品社区典范之作 中高品质：产品的全面创新，新古典主义立面风格树立项目形象标杆，创新高层实现项目现金流 中价位：控制总价，通过产品高赠送属性拔高单价 高形象，中高品质，中价位的城市栖居型社区 产品定位原则 普通产品 高赠送属性产品 高附加价值属性的产品代表着时代的主流和发展方向 市场现状 客户感知 开发商目标 收益 形象 市场同质化产品 只满足对于居住功能的要求 不利于拔高项目形象 同质化只能导致价格竞争，去化慢 产生溢价的空间小 市场畅销产品，极受追捧 满足基本居住功能和投资功能 对于品牌的树立与提升功能较大 拔高容积率，价格提升空间较大 现金流产品，项目盈利主体 产品定位方向 在一二线城市，高附加值产品已经经历的市场和时间的考验，表现不俗！ 住宅户型面积选择倾向：根据调查问卷，淮南楼市总体呈现理性特征。在户型面积的选择上，100-120平方是老百姓的主流需求，有41%的消费者倾向于选择100-120平方米的户型；其次是80-100平方米的户型，有29%的消费者选择；再次是120-150的户型，有22%的消费者选择。然而不少销售人员提到，淮南主流户型是110平方左右的小三房，超过125平方米的住宅在淮南的销售不太理想，因为随着单价的不断上涨，总价门槛制约了大户型的市场接受度 产品配比建议 根据市场调研及竞案分析，本着因地制宜和多元化的原则，建议如下： 30% 三室二厅一卫 95-115M2 建议：以100-115M2 为主力户型；项目一标不考虑120平以上的户型，严格控制总价门槛，以快速积累人气和认可度为主要目标。（我司将根据设计公司提供的规划文本进行下一步的具体户型修整建议。） 结构 30% 二室二厅一卫 85-95M2 5% 四居室、五居室 135M2以上 25% 二室二厅二卫 115-125M2 10% 总套比例 三室二厅二卫、四室二厅二卫 125+M2 户型 面积 户型配比建议 产品配比建议 户型方正、南北通透、动静分离； 89㎡即通过入户花园以及空中庭院半赠送，实现四房两厅两卫功能； 房间内部通过花池以及步入式凸窗全赠送，延展室