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山东震华房地产营销置业有限公司创业计划书 市场分析 随着近年国民经济的发展，国人的生活水平提高，越来越多的需求也跟着上升，作为固定不动产，房地产成了首选。也带动了相当一大批人的致富。就青岛来说从当初的3000多/平米上涨到现在的2万多/平米.....一线房地产市场经过十多年来的发展基本上得到了饱和，上升空间也有了一定的限度。相较之下现在二、三、四线城市正在迎来房地产市场的起步发展阶段。随着一线城市的发展，二线城市也不甘落后，就青岛周边来说，潍坊、日照等即受到了影响，房价一应俱涨。从当初的1000多/平米上涨到现在的8000多/平米。基于二三线城市房产业刚起步不久，各方面还不成熟的情况下，给了我们很大的机会。我们可以利用先前的经验去做营销策划，利用自己的资源给双方带来利润。 3.优势分析： 如前所述的供求关系的矛盾.二线市场是一个夹缝，有生存和发展的机会。 针对性强。我们的目标是针对需求的二线城市房产开发商，及一线城市的普通收入群体。 c、对市场更了解。由于我们与一线城市的房产投资者是零距离接触的，我们更能及时了解市场适应市场。 ：行业分析 中国的房地产发展经过20年，行业销售模式也经过了五次变革，下面我们逐一进行盘点和反思。 0 b5 T2 p$ _) ~2 u8 Z D5 @ ?第一阶段：地段阶段，这一阶段都是原始的、朴素的开发，没有涉及到购房者是否需要、是否喜爱，只要是好地段就能卖得快、卖得好，所以只看地段，尤其是市中心的位置更为开发商所看重，充分体现了房地产开发中“地段、地段、还是地段”的三段论。4 |! Z l: i4 ]) z$ e k??w9 [第二阶段：概念包装阶段。随着市中心的位置越来越少，相对差的或者郊区化的土地开始热起来；同时，还有一大批房屋销售不出去。在这种情况下，“概念地产”、“包装地产” 应运而生，这不过是推销手段的一种变化。首先看包装地产的运作：1．要拥有一个好名字，形成一种市场推广主题；2．要做好整个广告的发布，尤其是煽情式广告作用较大；3．开始重视现场销售管理；4．对整个楼盘进行现场美化；5．通过新闻媒介大规模宣传。但是这种包装并不能改变楼盘本身的缺陷。包装地产出现后确实收到了比较明显的效果，尤其是一些多年滞销积压的楼盘经过重新定位包装后取得了较好的销售业绩。 5 U; ]6 t, i w: t1 h. ]第三阶段：产品素质阶段。楼盘是一种特殊的产品，按照一些业内人士的观点，楼盘是否畅销，不是包装、广告或概念的问题，关键是楼盘产品自身的问题。一个好楼盘的标准是要达到“五好”原则，即位置好；户型、外立面、布局好；环境好；配套设施好；物业管理好。开发的楼盘应缺什么补什么，不可以一点代替全部。然而，将楼盘的完美性提高，造出精品，也并不是一定就能畅销，精品主要的表现就是增加成本。一个成熟的开发商，不应只按照自己的想法研究楼盘，而要依据客户的喜爱和需求。是否根据客户的需求进行针对性、满足性开发，这是一个根本性的问题。此外，开发楼盘还需适时创新、不断引导。实践发现，有相当一部分购房者是盲目的，其需求是模糊的，这就需要通过引导去发掘、创造需求价值。随着房地产业的发展与竞争，规模化越来越重要，出现了一批千亩以上的巨型楼盘，针对这种楼盘，营销观念又面临着新的挑战 * @* p+ 第四阶段：泛地产复合阶段。概念地产的片面性不可能使一个社区有较强的竞争力与生命力，这样，就出现了一个新的名词——泛地产营销。所谓泛地产，也有人称为“复合地产”，通过两元或多元复合形成多种新型楼盘。如住宅与写字楼复合形成SOHO，住宅、写字楼、酒店复合形成商务型社区，住宅与体育复合形成运动型社区，住宅与学校复合形成学习型社区，住宅与文化艺术复合形成文化艺术社区等等。复合地产的关键是结合部位的市场吸引力与潜力有多大，其目标客户群的规模与开发楼盘的规模是否处于一个同等范围。复合地产并不是适合所有地段的楼盘，需要研究地段的关联性，并挖掘出其最大的开发价值。房地产营销不是向单一化的方向发展，而是多元的、立体式的营销，这就是房地产营销的又一个阶段——立体营销阶段。 1 @ S# C3 e# C5 t第五阶段：立体营销。所谓立体营销，就是必须要做到“五位一体”，即要有一个好的楼盘产品、一支好的销售队伍、一个好的市场环境、一个好的推广策略和一个好的物业管理。五位一体的“立体营销”才是求胜的根本，这五个环节中每一个都十分重要，能否做到是竞争胜负的关键。同时，每一个环节中又包含许多子系统。许多开发商只是擅长其中的一项或几项，也就无法实施立体营销。 下面展开来分析： 1、一线城市房产业分析： 青岛等新一线城市的房产行业，由于起步早发展早，在经过一轮又一轮的淘汰后，所剩下的开发商都是资金与实力非常雄厚的集团公司。因此