目标市场定位及产品定位.doc

市场定位 项目的主题定位： 打造成都市孵化园核心地区一流的休闲健身娱乐和商务办公区域，提升成都休闲文化。 项目形象定位： 集购物、休闲、娱乐、办公为一体的高端商务中心，外观设计庄重、现代化、造型区别于周围建筑物，力争成为该地区标志性建筑物之一。 项目档次定位： 依据天府新区在成都市“十二五”期间将要发挥的重要作用，树立我国西南门户重要的经济重镇的形象，项目全力打造高端商业环境，提升成都市城市形象。因此，本项目暂定为超甲级商业开发项目。 客户群定位 人群特征： 项目客户群定位以金融行业及文化传媒产业人群。 项目属于孵化园区域，按照成都市政府的建设规划，该区域将建设成为成都乃至西部金融机构聚集核心区，集住宅区、城市公园、Shopping mall、专卖店、精品餐厅、星级酒店、企业家club、金融会所、金融博览等全面商业配套为一体、共同构建的多功能城市综合体。同时与附近的当代艺术中心、成都大魔方等公共文化演艺活动场所共同构成了该区域的两大产业：金融行业集结地与文化娱乐产业。 项目位置及客群来源区域： 序号项目周边属性距离相对 项目位置1成都市政府第三办公区政府大楼毗邻西边2成都市政府政府大楼450米前面3成都市高新孵化园综合服务楼政府大楼400米西边4新世纪环球中心城市综合体800米西南5地铁路线及地铁口交通线300米西边6成都市大魔方文体演出场所390米东边7成都市当代艺术中心市公共文化活动场馆1000米西南8成都市人事局行政办公500米北面9成都市农业局行政办公500米北面10成都市商务局行政办公200米西北11希顿国际广场商业地产毗邻周边12两江国际商业地产毗邻13棕榈泉国际中心商务办公毗邻行业特点与置业偏好 金融行业对于商务办公环境要求相对较高，租赁期限相对较长，较为稳定，对于房屋结构损伤小，使用期间对相邻办公空间使用者影响较小。金融行业入驻具有联动效应，大型银行等入驻能够带动相关的证券公司、保险公司、贵金属交易公司、金融咨询服务公司、贸易经纪代理服务公司等的入驻。文化娱乐产业方面，如若能够引入大型新闻传媒公司、影音制作等公司不仅能和该区域文化艺术娱乐氛围相契合，而且还能够充分发挥项目的区位优势与商务办公特点，更能够带动文化传媒、网络产业的上下游公司联动入驻，形成项目的商务氛围。 为顺应周边商业，公共文化环境，服务上述周边区域的人群，如周边居住，商务办公，行政人群及中心城区来此消费娱乐人群，项目的休闲娱乐功能必须凸显能适合该部分人群的消费娱乐特征。该项目的休闲娱乐定位为服务周边商务办公人群及到附近休闲娱乐，参加活动的人群，可侧重体育运动（保龄球，室内球类，游泳场馆等）、娱乐、餐饮。 综上所述，无论是金融业公司还是文化传媒行业公司，均对于商务办公地的位置有独特要求，既能够适应其相应的行业氛围，又能够便捷，高效地为附近相关产业服务。 产品定位初步研究 产品体现的主题思想，总体设计风格 该项目产品娱乐休闲应凸显为周边商务办公，文化艺术活动人群服务的理念。商务办公要能够符合孵化园区的金融氛围与要求。 商务办公楼在设计上应与周边商业项目有明显的差异性，项目的写字办公功能需要体现几个特点：其一，设计定位为高档办公环境，同时应追求节能环保，符合金融业这种高端商务办公的较高追求；其二，空间结构设计上的灵活性，能够满足不同的公司对于空间变化的装修要求；其三，项目商务办公整体上的便捷性，如电梯便捷、平面空间分布合理、办公区有公共活动空间等；其四，项目在设计时需要着重考虑安保内容。 总体规划建议 项目集商务办公与休闲健身于一身，考虑到天府新区城市综合体项目较多，竞争激烈，但是该项目区位优势决定了在该地区仍然有较好的开发价值，如若能够凸显该项目为周边的政府行政人员，金融核心区工薪白领阶层提供方便，舒适的休闲健身、餐饮娱乐是该项目能否取得成功的关键因素，也是定位甲级商业的一大原因。商务办公方面，大型金融机构的引入是该项目商务办公招商的关键点，大型金融机构带来的联动效应能够促进底层休闲健身，餐饮的招商入驻，两方面相辅相成，该上述方面应该在总体规划中予以重视。