围海造地工业区基准地价评估思路与方法探析1.PDF

引用信息：本文原载于《中国国土资源经济》2017 年第6 期第19-22 页 围海造地工业区基准地价评估思路与方法探析1 1 2 1 李胜男 ,张建军 ,陈静 （1.唐山市地产评估咨询中心，河北 唐山 063000；2.中国地质大学（北京） 土地科学技术学院，北京 100083） 摘要：围海造地是沿海城市开发利用海洋、拓展海岸带发展空间的重要手段。作为一种有效 的用地补充类型，围海造地形成的土地在开发利用及评估方面有其自身的特点。文章在简要 分析围海造地利用特点基础上，分析了围海造地工业区土地市场运行阶段，提出围海造地工 业区地价评估的设计思路，对造地成本进行分摊，以体现不同用地类型的收益情况，并将围 海造地工业区地价评估的方法应用于曹妃甸工业区土地级别评定与基准地价评估。 关键词：围海造地；工业区；地价评估；基准地价；评估方法；造地成本 中图分类号：F061.6；F062.1 文献标识码：A 文章编号：1672-6995（2017）01-0000-00 0 引言 20 世纪80 年代，我国沿海地区围海造地形成热潮。围海造地扩大了社会生存空间，缓 [1,2] 解了人地矛盾，并为区域经济发展创造有利的区位条件，带来了客观的社会和经济效益 。 而优化配置资源，节约集约用地，完善土地市场机制，提高土地资产价值，是当前实施土地 精细化管理的重要环节，也是土地参与国家宏观调控、建设节约型社会、有效保障社会经济 可持续发展的重要措施之一。要想最大限度地发挥围海造地资源在土地市场中的作用，实现 社会经济可持续发展，制定精准且符合实际的基准价格是非常必要的。 围海造地工业区因其特有的地质条件以及土地市场运行环境，在开发利用及评估方面有 其自身的特点，国内鲜有研究案例。本文对围海造地工业区基准地价评估进行初探，提供土 地出让基础地价，有助于工业区土地市场的良好运行，保障围海造地工程的科学管理与应用， 促进围填海工业区的有序发展。 1 围海造地开发利用特点 围海造地是围绕海岸、海岛、海涂、海埂等物体进行围栏，利用海床和底土的地基进行 [3] 人工填充，进而形成土地的过程 。围海造地是人类对海洋实施开发利用的一项重要举措， [4,5] 同时也是人类将生存发展空间延伸到海洋的重要途径，具有较高的社会和经济效益 。作 为一种有效的补充用地类型，围海造地在开发利用中有其自身的特殊性。 首先，应注重资源和环境保护。围海造地在为人类拓展生存空间的同时，由于人类不合 1收稿日期：2016-12-30；修回日期：2017-01-09 作者简介：李胜男（1989-），女，河北省张北县人，唐山市地产评估咨询中心助理工程师，工程硕士， 主要从事地价评估、农田生态服务价值评估。 引用信息：本文原载于《中国国土资源经济》2017 年第6 期第19-22 页 理的利用及无序管理，带来了许多负面效应，因此，在利用围海造地资源时，要依据区位特 征，加强环境保护，以循环经济发展理念为指导，从而实现城市海岸带的可持续开发与利用。 其次，综合确定造地成本。围填海是人类开发利用海洋资源形成陆地的创举，不同地质 条件所采取的工程技术手段不同，从而导致造地成本的差异，而造地成本又是围填海用地开 发费用中重要的一项内容，其数额必须依据综合工程地质条件确定。 再次，开发利用类型相对单一。随着工业化和城镇化的不断推进，人类以拓展生存空间、 缓解建设用地紧张为动机进行围海造地，使得围填海土地利用类型相对单一，以工业和城镇 建设用地类型为主。 最后，应结合区域优势，促进经济发展。在对围海造地开发利用过程中要兼顾陆地与近 海的双重功能特点，结合区位优势，充分发挥港口码头的主导地位，与之关联的行业也要适 当发展。 2 围海造地工业区地价评估的思路及方法 2.1 评估思路 2.1.1 围海造地工业区地价评估要点 围海造地地价评估不同于一般的地价评估，可借鉴的案例较少；