基于Hedonic模型的城市住宅地价影响因素研究.PDF

第33卷第3期 地域研究与开发 V01．33No．3 2014年6月 AREALRESEARCHANDDEVELOPMENT Jun．2014 基于 Hedonic模型的 城市住宅地价影响因素研究 ——以南京市为例 朱传广，唐焱，吴群 (南京农业大学公共管理学院，南京210095) 摘要：基于城市土地二级市场的监测点地价数据，构建了城市住宅地价及其影响因素的特征价格模型，分析城 市住宅地价影响因素的作用规律。研究发现：市中心、公交站、地铁站、中学、小学、医院、工业污染和容积率8个因子 对住宅地价的影响是显著的，市中心和工业污染是负向影响，其他因子都是正向影响。人们对于住宅用地所具备的 特征考虑如下：与城市中心区域的远近，住宅周边的公共交通条件，住宅所处学区内学校质量，周边的医疗卫生条 件，环境质量条件等。科学地把握城市土地二级市场上住宅地价影响因素的作用规律对政府相关部门更加合理地 配置城市土地资源有重要意义。 关键词：住宅地价；Hedonic模型；土地二级市场；地价影响因素；南京市 中图分类号：F301．2 文献标志码：A 文章编号：1003．2363(2014)03．0156．05 测点地价信息，应用Hedonic(特征价格)模型分析城市 O 引言 住宅地价影响因素的作用规律。 随着我国城镇化进程的加快，大量的农民转为市 1 研究方法 民，人们对城市住宅的需求逐渐增加，从而使当前的住 宅供需矛盾更加突出，住宅价格处于居高不下的状态。 Hedonic模型是一种处理异质产品差异特征与产品 住宅地价作为住宅价格的重要组成部分，其可以反映住 价格间关系经常采用的模型，其核心内容是通过分析商 品的各种属性，经过必要的数据收集和处理，回归得到 宅土地市场的供求状况，并且作为住宅土地市场运作的 其价格。国外学者对特征价格模型在城市住宅市场研 重要信息和价值判断标准，在调节城市土地利用、优化 究的应用较早，其中，Ridker最早把特征价格理论应用 土地资源配置方面的作用也日益明显¨。。 到住宅市场分析，他利用特征价格模型分析了环境质量 目前学者对于城市住宅地价影响因素的研究主要 是基于土地出让价格旧“。，即分析城市土地一级市场 对城市住宅价格的影响¨。。walden基于特征价格模型， 利用美国新泽西州市区的土地交易数据分析城市地价 (出让市场)上住宅地价影响因素的作用规律，而对于城 的影响因素，研究发现在学校质量好的地区，城市土地 市土地二级市场上住宅地价影响因素作用规律研究甚 Landis 价格能比学校质量差的地区高出约6％M1；John 少。城市土地二级市场主要对应的是房地产的二级和 等研究发现临近公路的城市土地价格会相比其他地区 三级市场，能够直接反映人们对住宅和土地的需求，因 此，相比于研究土地出让市场，研究二级土地市场上住 降低5％～10％一。；JacquelineGeo