建筑法规_第四章_房地产管理法律制度.ppt.ppt

知识点 了解房地产开发的特点、房地产广告管理的内容、房屋租赁的主要规定。 熟悉房地产企业的设立和管理、房地产交付管理的内容。 熟悉房地产转让条件、房地产抵押的主要法律规定。 掌握房地产开发项目管理的内容。 掌握房地产预售制度内容。 掌握商品房买卖合同中内容变更的处理。 土地开发 房屋建设 （一）房地产开发的特征 1.房地产开发涉及面广 2.工程项目多，工程量大 3.房地产开发投资量大 4.房地产开发建设周期长 房地产开发的这些特点，决定 了国家需要对房地产开发企业 及房地产市场从立法及监督管 理上进行调控，采取有针对性 的策略。 《广西新闻网》 玉州一城建项目开工 打造环境舒适居住小区 玉林新闻网—玉林日报玉州讯 11月24日，玉州区项目建设再传捷报，计划总投资8亿元的聚锦花园商住小区项目开工建设。 　　聚锦花园商住小区项目地处江南区南流江畔，东北面与南方药都（玉林国际中药港）隔路相望，西南面紧靠即将开发的城市绿轴景观绿化带，西北面与玉林云天民俗文化城、玉林国际会展中心、江南公园等主流景点为邻。该项目占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约26.5万平方米，计划总投资8亿元，其中一期计划总投资2.6亿元，主要建设5幢28层商住楼、道路绿化、亮化及其他配套设施。聚锦花园倾力打造和谐、丰富、高尚、环境舒适居住小区，项目建成后，将成为玉林市江南区的一道亮丽风景线。 房地产开发中有哪些环境问题？ （1）绿地面积减少，出现城市荒漠 （2）加重城市污染 （3）占地进行商业性建设，严重破坏生态环境、历史文化遗产、风景景观等 （4）建设装修中的环境问题 （5）房地产开发缺乏协调性和科学性，使城市生活压力增大。 回顾上一阶段学习的内容： 第一章 建设法规概述 1.建设法规 2.建设法规调整对象 3.建设活动 4.建筑法规的作用 5.建设关系的主体、客体 第二章 城乡规划法律制度 1.城市 2.城市总体规划 3.一书两证 4.新区开发和旧城改造 第三章 建设用地法律制度 1.什么是建设项目用地 2.我国的土地所有权有哪两种形式 3.用益物权 4.国有土地使用权 5.国有土地的出让方式 1.房地产开发的项目的要求 3.建设条件书面意见 《城市房地产开发经营管理条例》规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一： 　（1）房地产开发项目的性质、规模和开发期限； 　（2）城市规划设计的条件； 　（3）基础设施和公共设施的建设要求； 　（4）基础设施建成后的产权界定； 　（5）项目征收补偿、安置要求。 4.房地产开发项目的资本金制度 《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。房地产开发项目实行资本金制度，并规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分企业的不规范行为，减少楼盘“烂尾”等现象的发生。 合肥开发商跑路案例 案例一：原定交房日期为2012年8月31日的瑞和山水居(相册 户型 价格 动态 二手房)项目因资金问题陷入困境，多次停工，开发商不知所踪，交房日被无限期延迟。据部分业主表示，“瑞和房地产开发公司濒临倒闭，售楼部和公司都已关门，开发商的人一个也找不到，连面都见不到。” 据了解，瑞和山水居项目在2010年拿地，当时不到20亩的土地，地价是460万/亩，2010年合肥土地市场?成交均价在430万/亩，当时瑞和山水居的售价均价在6000元/平米左右。虽然开发商的利润空间可观，但该项目最后却无法持续。由于开发商跑路，200多位业主拿不到自己购买的房子。 案例二：号称“中国最大的私家园林”的墨荷园由墨荷名邸(概况 相册 户型 价格 动态)的原开发商合肥墨荷园园林发展有限责任公司开发，占地200多亩，2003年开始施工，但至今仍未开园。 该楼盘位于北二环附近，由荣远公司和合肥墨荷园园林发展有限责任公司共同开发。但荣远置业由于巨额的债务，不堪重负。同时，荣远置业老板舒某又利用楼盘的房产对外融资，甚至借取高利贷，但仍未能挽回局面，资金链反而崩塌，楼盘建设陷入停顿。众多购房者的利益受到了侵害。 5.不按期开发的房地产项目的处理 对不按期开发的房地产开发项目的处理原则：　《城市房地产开发经营管理条例》第十五条规定，房地产开发企业应当按照土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 2008年7月1日起执行的国土资源部、国家工商总局发布《国有建设用地使用