第七章房地产评估（二） 资产评估 教学课件.pptVIP

二、市场售价类比法在房地产评估中的应用 市场售价类比法的评估案例： P85-88 [例6-5]: 评估对象：土地使用权价值评估 评估基准日：2008年10月31日 参照物：4个 差异因素：交易情况、交易日期、区域因素、个别因素（土地面积、土地使用年限） P129-132 [例8-3]：房地合一价值评估 2、基准地价修正法的估价步骤 （1）收集有关资料 （2）计算土地转让年限修正系数 （3）计算交易日期修正系数 （4）计算土地状况修正系数 （5）计算市场转让因素修正系数 （6）计算评估对象宗地的评估价值 四、市场租金倍数法 评估对象的评估价值=评估对象的年正常收益×市场租金倍数 第三节 收益法在房地产评估中的应用 一、收益法适用的条件和对象 适用的条件：房地产的未来预期收益及风险能够预测和量化，房地产的收益年限能够确定。 适用的对象： 二、 收益法评估房地产的基本步骤 （1）收集房地产有关收入和费用的资料； （2）测算房地产的正常收入； （3）测算房地产的正常费用； （4）测算房地产的纯收益； （5）估测并选用适当的资本化率； （6）确定房地产的收益年限； （7）估测并确定房地产评估价值。 三、房地产净收益的测算 1、净收益的测算思路 净收益=潜在总收入－空置等造成的收入损失－运营费用 =有效总收入－运营费用 2、不同类型房地产净收益的测算 （1）出租型房地产净收益的测算 （2）直接经营型房地产净收益的测算 （3）自用或尚未使用的房地产净收益的测算 （4）混合性房地产净收益的测算 四、 房地产折现率及资本化率的估测 1、房地产资本化率的种类 （1）土地资本化率:土地价值评估 （2）建筑物资本化率：建筑物价值评估 （3）综合资本化率：房地合一价值评估 2、房地产资本化率的估测方法 （1）安全利率加上风险报酬率法 （2）市场租价比法 （3）投资收益率排序插入法 五、 房地产收益年限的确定 1、单独的土地或建筑物评估的情况 土地使用权剩余年限 建筑物的剩余经济寿命 2、土地和建筑物合成一体评估的情况 六、 房地产价值的估测 1、房地合一价值的估测 房地产净收益、综合资本化率、 2、土地价值的估测 土地净收益、土地资本化率、土地使用权剩余年限 3、建筑物价值的估测 建筑物的净收益、建筑物资本化率、建筑物的剩余经济寿命 第四节 成本法在房地产评估中的应用 一、 成本途径适用的条件和对象 适用的条件：房地产的重新构建购置成本费用及各种贬值因素能够量化。 适用的对象： 二、 房地产重置成本的估测 1、取得成本 征用集体土地取得土地使用权 城市房屋拆迁取得土地使用权 市场交易取得土地使用权 2、开发成本 土地开发成本和房屋建造成本 3、管理费用 4、投资利息 5、开发利润 6、相关税费 三、建筑物实体性贬值的估测 ——实体性贬值率或成新率 1、使用年限法 2、打分法：建筑物的结构、装修和设备。 《房屋完损等级评定标准》 四、 房地产功能性贬值、经济性贬值的估测 1、房地产功能性贬值的估测 （1）修复原有功能使其能够满足现实需要，如改变原有设计布局、更新装修或设备，则所花费的修复费用相当于功能性贬值额。 （2）将功能陈旧的房地产与建造成本、新旧程度、外部环境等因素基本相同的房地产交易价格进行比较，二者交易价格之间的差额便是功能性贬值。 （3）与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括功能性贬值因素在内的综合成新率。 2、房地产经济性贬值的估测 （1）与外部条件没有发生变化前相同的房地产交易价格进行比较，二者交易价格之间的差额即为经济性贬值。 （2）对于收益性房地产可用房地产未来收益净损失额折现的方法估测经济性贬值。 （3）与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括经济性贬值因素在内的综合成新率。 五、成本法评估案例 P148-151 * * 第二节 市场法在房地产评估中的应用 一、市场法适用的条件和对象 适用于发育完善的房地产市场，并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例。 适用的具体对象包括具有活跃市场的交易性房地产，如房地产开发用地、商品住宅、公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。 市场售价类比法、基准地价修正法、市场租金倍数法 土地使用权年限修正系数的数学表达式为 容积率修正系数的数学表达式为： 三、基准地价修正法——土地使用权价值评估 P133 1、基准地价修正法含义 基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。 基准地价按用途可划分为：综合基准地价，商业、住宅、工业等分类基准地价。 基准地价是区域性价格 基准地价是土地使用权价格 基准地价是单位土地面积的地价