长沙丽景湾传播沟通提报-他山石 197P.pdf

正常的付出，不要期望非常的回报 特别的做法，才有超乎寻常的结果 坚决 不走寻常路 丽景湾传播沟通提报 2012 . 8 因为,这本就是一个很不寻常的项目 距长沙市区超过46公里 距湘阴县城10多分钟车程 占地55万平米 500多套 全是独栋别墅 魄力真大 卖给谁？这是一个问题。 湘阴人？ 长沙人？ 格局太小，做不起价， 必须的，这样价格才合适。 不能成为主流， 做好长沙，湘阴不愁， 也不匹配老板拿地的大魄力。 但要给长沙人一个理由 营销课题 为什么长沙人不买当地的别墅， 要大老远地跑到湘阴来买丽景湾？ 的确不寻常。 乍一看，我们没有对手， 再一看，全长沙的别墅都是我们的对手。 要找到理由，先了解对手。 长沙最不缺的，就是别墅，超过40个项目 几个代表性的长沙别墅 北纬28度 小独栋：245-500平米 折后均价：12000元/平米 环境： 1000亩观音岩湖（比燎原水库大） 山、湖、岛、高尔夫，全资源别墅 橘郡 独栋别墅：340-360平米； 价格：均价15000元/平米 双拼面积：280-540平米； 价格：均价9500元/平米 建筑风格:西班牙风格 近省植物园、生态动物园 社区三大公园、半山、溪地 裕田奥莱小镇 独栋别墅：330-370㎡；价格：8500元/平米 建筑风格:西班牙风格 资源：洗心禅寺、龙湖高尔夫、百果园、温泉会所、五星级酒店等 五矿龙湾国际 双拼别墅：200-480平北欧古典湖墅；价格：均价11000元/平米 建筑风格: 北欧古典主义；资源配套：湖、山、近野生动物园 中铁水映加州 联排别墅：250-330平；价格：均价8000元起；建筑风格: 加州风情； 资源配套：太阳山森林公园、青竹湖高尔夫、8万平米星月湖、5万平米山体公园 怎么比？ 资源？ 山水资源，长沙不缺，长沙的别墅们更加不缺， 有的水体资源甚至比我们更多、更广。 纯独栋？ 纯独栋，长沙的确不多， 它有优势，但绝不是去湘阴买别墅的核心动机。 便宜？ 首先， 其次， 这么远得多便宜？ 长沙卖最好别墅价格在200-300万之间， 便宜就能保证一定来？ 橘郡小独栋300万起，裕田的更便宜， 我们如果论8K-1W的单价预期，差不多 便宜有必要， 250万。 但滥价永远是下策。 便宜得真不明显。 那是什么， 让长沙人跑到湘阴来买别墅？ 必须要给他们长沙别墅给不到的东西 重要的不是你有什么， 而是人们认为你有什么。 27层净化 有点甜 回到项目，先让我们假设一个问题： 如果偏僻乡下的别墅， 跟市区的别墅卖得一样贵，你觉得是因为什么？ 环境好，十有八九。 乡下的环境比城里好 这是消费者已有的观念 我们要做的 就是引导、并强化消费者的这种观念 把它放到丽景湾和长沙别墅的对比上来 “嗯，丽景湾的环境肯定是比城里好” 山还是那座山，水还是那些水 需要引导的是不一样的看法 每一样都是受保护的重要公共资源 左宗棠故里 鹅形山省级森林公园 国家保护区 燎原水库 是不是有些不一样了？ 国家级湿地保护区横岭湖湿地 国家保护区 生造的概念，赋予国家自然保护区的联想； 不空穴来风，有森林公园、国家级湿地的支撑； 原生态、养生度假、第二居所……都包涵其中。 最重要的，给人绝佳环境的认知， 长沙的别墅给不了。