2011广州万宝-中海联8立方二期规划建议.ppt

* 个案分析 广州白马服装专业市场 地址： 站西路26号 7、控制运营成本 在公司内部实行节流的战略，开展多方位控制成本的活动，并最终实现提高经济增长率的目标。 7.1 控制设备成本 充分利用社会共享维修力量，进行改革，以达到节约人员、设备及其它运营成本的目的。 7.2 控制人员成本 处理好引进外来人才和抓紧公司现有人才的再培养的关系，提高现有人员的综合能力和素质，调动全员工作积极性，是解决控制人员成本的最佳方法。 7.3 完善科学的用工制度 建立工作程序化、规范化的科学用工体系，使人尽其才，人尽所能，减少重复用工的现象。 7.4 建立灵活的用人制度 采取灵活的政策，根据工作量的大小，合理使用人员，减少人力浪费，提高工作效益。 7.5 开展多方位的节流活动 围绕“全面质量升级”活动，制定完整的开源节流的管理制度。节约也是一种创收，也是为公司贡献的思想，使公司上下形成人人讲节约，事事讲节约的气氛。 * 结论 经市场调查发现： A、营商环境因素：这些专注某行业的专业市场基本开设于该业态氛围浓厚的区域，当地政府相关政策对整体行业的影响非常重大，如服装类普遍开设于环市西路、人民北路附近，皮具类普遍开设于解放北路、三元里大道附近。 B、交通路网：完善的交通成为新兴专业市场首选。专业市场的兴旺与交通有着密切的关系，面对国内外巨大市场，交通更成为专业市场选址的首要因素。站西路、广园西路、环市西路一带依托广州火车站、白云机场、货运站及地铁。 C、经营时间及客户群：各个市场都经历了这样的一个循环：新市场＞商户专一经营＞逐渐兴旺＞初始商户逐渐退出＞商品门类逐渐混杂＞市场逐渐混乱＞市场开始衰退＞新的经营管理者进场＞振兴市场，清理杂乱产品＞市场转回正轨，再次兴旺（或管理不力，市场越来越衰败），十年或以上的经营时间，积累了大量固有客户人群和交易氛围，也吸引了更多新客户。 D、专业和细分的趋势：市场的专业化程度越高，物业规划做得越好（尤其是外观和建筑设计做得好），市场的兴旺程度和成长空间就越大，租金价格等就水涨船高。 F、完善的配套及完善的产业链：专业市场场内基本配套有电梯、监控设备、消防系统，个别配有仓库、停车场；周边配有银行（工行、农行，还有中行、交行、招行，具体视行业交易需求而定），物流（物流公司，或货车临时停靠点），餐饮（麦当劳、真功夫、KFC、7-eleven，及其他针对业主口味的菜馆、面食馆）等等；专业市场周边有大量与成品生产相配套的原辅料生产企业 ，以及物流、贸易、设计服务企业等云集 这些发展多年的专业市场的铺位已售罄，铺主已经营多年，生意稳定，基本无租售铺位的意向。除了广州白云世界皮具贸易中心二期这种刚开业的市场，由于生意淡薄，才有一定数量的铺主寻求出租甚至转让。 * 结论 结合项目情况（见表）： 竞争优势 竞争劣势 市场机会 危机/挑战 行业资源 √ 缺少涵盖如皮具、鞋类、服装等的大型外向型商贸平台，非文化及商业中心，承载普通居住及产业功能 缺少行业积累 项目规模 √ √ 面积不大，可结合产业做专业市场 地理位置 √ 地块被分区，毗邻项目道路相对窄 附近已经少有大规模的地块可供发展，具有一定皮具、汽车配件产业基础 无零售商业市场空间，附近有强势竞争对手（YH城），商务办公（国际单位） 经营管理 √ 尚未建立有效的管理机制和有力的队伍 物业配套 √ 各主体建筑未完全连成一体，已营运的区域配套一般 未来发展 周边区域虽面临升级改造契机，但短期内难以营造成行成市的商业氛围 市场持续发展，项目整体运营尚可但仍有较大的提升空间，可以作为长期的事业经营发展。 项目未来交通便利，规模适中，有一定的品牌及产业基础，适宜发展产业综合体 * 结论 若考虑做专业市场，项目定位可能选择： 综合性皮类制品市场 业态说明：涵盖国内所有皮类制品，包括皮具、皮鞋、皮衣等及其相关成品。 选择理由： 正面理由： 市场缺少一个大规模的综合性皮类制品交易平台——这本身就是项目的一个特色，而客商采购时往 往是连同皮具、皮鞋、皮衣甚至其他服装等一并购买的； 项目规划专业市场面积达26000多平米，可能多达1200个商铺，单一业态将较难在短期内消化所有 铺位； 成品市场在商品陈列和物业规划等方面更容易支撑高档的项目形象。 负面因素： 缺少一个传统意义上的、独立的、鲜明的主题； 受鞋业商圈和皮具商圈的辐射有限，在项目推广方面将面临困难，需要找好一个很准确的突破点； 宣传推广方面的系列配套和严密程度等要求较高。 其他因素：附近的“皮博成”定位为皮具五金展贸型市场，该项目在规模、行业资源、进入市场的时间等均占有较大的先机和优势，因而最好合理的避免与其正面竞争。 * 结论 皮具市场