《房地产法规》教学辅导第九章 房地产抵押法律制度.docVIP

《房地产法规》教学辅导第九章 房地产抵押 本章主要是对房地产抵押法律制度进行了研究，着重对房地产抵押概念、原则、范围，房地产抵押权优先效力；房地产抵押与房屋租赁、房地产转让、房地产再抵押的关系；房地产抵押权实现的条件、方式、程序、顺序，房地产抵押的设定，房地产抵押合同的主要条款、形式及抵押登记的法律效力等问题进行了详细论述，旨在使学生对房地产抵押问题有较全面的认识。 通过本章学习，学员应 （ 1 ）掌握抵押的概念、特点、种类，进而掌握房地产抵押的概念、原则； （ 2 ） 掌握房地产抵押的范围，包括抵押担保的债权范围和抵押权标的物的范围； （ 3 ）掌握房地产抵押权优先效力的含义； （ 4 ）掌握房地产抵押与房屋租赁、房地产转让、房地产再抵押的关系； （ 5 ）掌握房地产抵押权实现的条件、方式、程序、顺序； （ 6 ） 了解房地产抵押的设定，房地产抵押合同的主要条款、形式； （ 7 ）了解房地产抵押登记的法律效力 1.什么是抵押？什么是房地产抵押？房地产抵押的原则有哪些？ 抵押：是指债务人或者第三人不转移对法律允许抵押财产的占有，而将该财产作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿优先受偿。 原则：??? （1）合法原则 ????????? （2）同一原则 ????????? （3）特定原则 2.房地产抵押时就抵押权标的物的范围应注意哪些问题？ （一）用于抵押的土地使用权的范围 （1）土地所有权不得用于抵押 （2）集体所有的土地使用权抵押仅限于抵押人依法承包经营并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权和乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权。 （3）土地使用权抵押必须是权属明确的土地使用权 （二）抵押的房地产的价值与其所担保债权数额的关系 （1）抵押的房地产的价值应大于或等于它所担保的债权数额。 （2）房地产抵押后，其价值大于所担保债权金额的部分，在余额限度内可以再抵押。 （三）房地产抵押中土地使用权与地上建筑物的同一关系。 （1）土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押，即“房随地走”。 （2）地上建筑物、其他附着物抵押时土地使用权随之抵押，即“地随房走”。 （四）房地产抵押与地上新增建筑物的关系 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上的新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 ? 3.实现房地产抵押权的条件、方式、程序是什么？ （1）条件：债务履行期限届满，抵押权人的债权未受清偿。 （2）方式：依《房地产法》的规定房地产抵押权的实现只能采取拍卖的方式。 （3）程序：协商——诉讼。 4.房地产抵押权实现的顺序是什么？ 抵押权实现的顺序是指在同一财产上设定了两个或两个以上的抵押权时，各抵押权人受偿的先后次序。《担保法》54条规定抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。 ? 5.划拨的国有土地使用权抵押权实现的特殊程序是什么？ （1）拍卖该土地使用权，必须报经有批准权的人民政府审批 （2）拍卖所得价款必须首先依法缴纳应缴的土地使用权出让金，然后抵押权人才能优先受偿。 6.哪些土地使用权可以设定抵押？（即用于抵押的土地使用权的范围） （1）以出让方式获得的土地使用权可以设定抵押权 ??? （2）集体所有的土地使用权抵押仅限于：A抵押人依法承包经营并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权?? B乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权。乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。 7.房地产抵押与地上新增建筑物的关系是什么？ 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上的新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 8.房地产抵押权所担保的债权范围有哪些？ 答案要点：（1）原（主）债权 （2）利息 包括约定利息和法定利息 （3）违约金 （4）赔偿金 （5）费用? 包括保全抵押权和实现抵押权的费用