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1561. “小地块”地产开发策略研究 刘海燕1 董玮玮2 摘要 在市场经济主导的城市开发浪潮下，地产开发作为一个关系民生、经济、发展的重要因素，在业内外无疑都是 一个炙热话题。快速城市化的背景下促生的大量土地新增以及国内知名地产开发商规模经营效益、品牌优势的凸显 将大型居住区开发推向一个新的阶段。然而，在城市化进程中土地激增的同时，城市内部更新过程中的存量土地开 发也是一个不容忽视的课题。城市内部更新过程中由于其权属性、时序性等因素的影响，有大量面积小、不规则但 基础设施与环境氛围具备较大优势的土地，“小地块”地产开发现象普遍。目前国内外已经有很多关于大型居住区开 发模式的相关研究，但是针对当下出现很多问题的小地块地产开发却研究较少。城市小地块地产开发对城市内部的 环境建设、景观风貌、人居环境品质等都具有较大的影响。本文主要针对小地块地产开发中出现的问题，如与城市 关系脱节、特色不凸显、人居环境品质不高等问题，结合小地块地产开发功能相对单纯、建设用地有限、市场分析 及产品定位要求高等特点，从研究对象本身设计出发，提出相关的设计原则及开发策略，旨在地产开发波动性较大 的情况下，弥补小地块地产开发过程中出现的不足，促进小地块地产开发及城市的和谐发展。 关键词 地产开发 小地块 策略 指引 1 引言 1.1 何谓“小地块”？ 小地块，是土地流转过程中一个相对的概念，目前没有统一的量化划分标准，不同规模的城市 在不同时期有着不同区分的概念。小地块大部分位于城市建成区甚至中心区，周边环境状况复杂， 基础设施等建设完善。一般土地出让采用熟地价格，由生地价和土地开发成本组成，土地开发成本 为征地及拆迁补偿、七通一平费等费用。其中征地费是指可能涉及到的征用农民集体所有的土地所 发生的费用。本文主要研究对象主要限定于城市中心区内部的小地块。 1.2 “小地块”地产开发研究的重要性 1.2.1 “小地块”地产产生的必然性 （1）城市内部更新出现大量存量土地 快速城市化的背景下促生的大量土地新增以及国内知名地产开发商规模经营效益、品牌优势的 凸显将大型居住区开发推向一个新的阶段。然而，在城市化进程中土地激增的同时，城市内部旧城 改造或二次开发的存量土地开发也是一个不容忽视的课题。城市内部更新过程中由于其权属性、时 序性等因素的影响，有大量面积小、不规则但基础设施与环境氛围具备较大优势的土地，“小地块” 现象普遍。 （2 ）城市土地规模趋紧 从长远角度而言，城市土地扩张速度将明显减速，土地开发量的控制对地产开发将成为重大的 制约因素。从宏观调控大环境来讲，大地块供应的土地出让方式已经与市场实际和城市建设现状不 相符，小地块开发将是未来趋势。 （3 ）国家房地政策调控的影响 在市场经济主导的城市开发浪潮下，地产开发作为一个关系民生、经济、发展的重要因素，在 业内外无疑都是一个炙热话题。在过去的 2010 年中，国家不断推出新的房地政策调控，中国房地 产经历“最严厉政策年”，大范围、大面积的房地产调控是有史以来调控政策最密集、力度最大的 一次，对于土地供应规模、开发周期等做出了明确的规定。尽管随着调控政策的实施和落实，市场 会趋于合理性和理性的方向发展，但是房地产市场仍然呈现出较大的波动性，开发商在拿地资金投 入上更加理性。对于调控日趋严格细致的政策和变化莫测的房地产楼市，一些面积小、总价低、资 金回笼快的地块必然会成为抢手货。对于面积大、总价高的地块因资金投入大，配套建设多而被开 发商放弃。在国内很多城市的土地拍卖过程中，大地块的流拍与小地块的溢价在某种程度上也反映 了这一点。 1.2.2 小地块地产开发中出现的问题 小地块地产，开发规模较小，土地投入总额小，对开发商竞争力要求相对宽松，受到实力的中 小型开发商的青睐。然而，在近年城市小地块地产开发中也出现了很多问题。首先，中小型开发商 在楼盘开发经验、楼盘品质、物业支撑、资金投融等方面相比较大型楼盘开发商而言略有欠缺。小 地块地产开发对产品定位、品牌营造、主题开发等方面往往投入较少，就楼盘而论楼盘，忽略区域 背景，与城市关系脱节，景观风貌不协调，对城市内部的环境建设、景观风貌、空间结构等产生较 大的影响。 1.3 “小地块”地产开发的优点[1] 1.3.1 政府角度 “小地块”开发模式要求其土地供应计划要做得更细，这有利于边角零碎地块的开发和旧城旧 村的改造，有利于城市精细化管理、精细化