第十一章房地产投资项目财务分析 房地产金融与投资课件.ppt

第十一章 房地产投资项目财务分析 房地产投资项目财务分析概述 房地产投资项目财务分析基本报表 传统的财务分析指标 现代的财务分析指标 房地产投资项目财务分析的应用 第一节房地产投资项目财务分析概述 一、房地产项目财务分析的含义 财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。 房地产投资项目财务分析概述 财务分析的基本程序是： 1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。 2．编制基本财务报表。 3．财务分析指标的计算与评价。 4．进行不确定性分析。 5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。 房地产投资项目财务分析概述 二、财务分析的作用 1．衡量项目的盈利能力 这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。 房地产投资项目财务分析概述 2．衡量项目的清偿能力 这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。 3．衡量项目的资金平衡能力 资金平衡主要是指投资项目的各期累计盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。 第二节房地产投资项目财务分析基本报表 （一）现金流量表 1．现金流量表的含义 现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入(CI,Cash Inflow)、现金流出(CO,Cash Outflow)和净现金流量(NCF,Net Cash Flow)的计算表格。 表11-1 现金流量表示例 房地产投资项目财务分析基本报表 2．现金流量表的种类 按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为： 1）全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。 其表格形式见表6-1。 房地产投资项目财务分析基本报表 2）资本金现金流量表 资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 其表格形式见表6-2。 房地产投资项目财务分析基本报表 3）针对两表的有关说明 （1）净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现金流入与现金流出的代数和。根据需要，可以计算税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。 （2）两表的区别。 （3）计算期。 （4）房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发后出租项目和置业投资项目的区分。 房地产投资项目财务分析基本报表 4）投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。 当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。 其表格形式见表11-3。 【例11-1】2007年，某投资者计划用3年时间，以800万元的价格按照分期付款的方式购买一写字楼。已知前2年的付款比例分别为30%、50%，余下部分在第3年付清，并在该年年末装修完毕，第4年年初即出租，毛租金为100万元，经营成本为25万元，假设今后几年毛租金和年经营成本保持不变。出租5年后，该投资人将楼以1200万元价格转售，其中支付了100万元的转售费用。如果装修成本为25万元，并假设投资和经营期间的收支均发生在年末，要求编制该写字楼投资项目的现金流量表。 表11-5 项目投资现金流量表 表11-5 项目投资现金流量表 房地产投资项目财务分析基本报表 （二）资金来源与运用表 1．资金来源与运用表的含义 资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。 其表格形式见表11-4。 本表与现金流量表有着本质的不同。 房地产投资项目财务分析基本报表 2．资金平衡分析 该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资金为负值时，表示该