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物业管理 第一章：物业和物业管理 一、物业 1、物：占用空间有形、有色的实体。 物业中的“物”：人工形成的实体。 2、业：付出劳动的过程及其成果。 物业中的“业”：形体上有一定的规模、付出劳动的、有业主的食物成果。 二,物业定义:人工形成的有使用价值和价值、有业主的建筑物及场地，包括为发挥其功能相匹配的设备、设施及环境。 场地：已开发待建的土地或露天堆放货物的场地。 三，物业特征：1、构成主体是建筑物及其场地。 2、人工形成的有使用价值和价值。 3、作为财产应当具有明确的产权所有人——业主 四，分类 1、按功能：①居住（60%），②厂房（仓库、货物），③办公，④商业，⑤交通运输，⑥邮政、通讯、广播、电视，⑦宾馆、饮食、服务、旅游，⑧文化、教育、科研，⑨卫生，⑩体育 2、按地段划分：市政道路或明显隔离物为界 3、按主辅划分：主体物业、辅助物业 4、按所有权性质：私有产权（一个业主具有的不可分割的物业所有权），共有产权（两个或两个以上的业主共有的产权），公用物业产权，集体产权国有产权 5、按占据空间划分：单层物业、双层物业、多层物业、中高层物业、高层物业、超高层物业 五，物业的性质 1、自然属性：二元性（土地、建筑物），有限性，差异性与多样性，固定性，长期性或永久性，配套性 2、社会属性：经济属性（人类劳动、稀缺、保值增值、调控），法律属性（物权法） 六、物业管理：指物业管理经营人或者管理者受物业所有人（使用人）委托，运用现代管理与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理。为物业产权人（使用人）提供高效、周到的服务，创造安全、方便的居住环境，提高物业的使用价值和经济价值。 七，物业管理的特征： 1、第三产业（性质） 2、最具有代表的是住宅区管理（重点） 3、业主的多元性和物业的共用性决定物业产权明晰，劳务报酬来源有保证。 4、物业管理的强度、难度随公用部分增强而加大。 5、双方（业主和物业管理者）都具有双重身份。 6、物业管理的劳务总量取决于业主们的集体主义观念。 7、物业管理在社区文化建设的必要性。 8、物业管理要严格内部管理制度，物业管理者要以身作则 9、需要一体化管理 10、物业管理在国家政治、经济、管理中有重要地位。 政治：安居乐业的保证；是精神文明建设的重点。 经济：延长寿命的保证，保值增值的保证。 管理：综合难度较大的管理；以节约劳动途径达到管理目标 八，物业管理的类型 功能：十大类 九，现阶段我国大陆的物业管理 1、思想观念上：最初不被不接受——接受认同 2、管理模式：计划经济体制——市场经济体制下的现代化管理 3、管理形式和标准：形式多样化，标准多层次 4、管理与服务水平：处在初级阶段，地区发展不平衡，服务水平有待提高 5、法制化管理看：尚未形成一个完整的法律规范的体系 6、行业特征看：市场初步形成——新兴行业体系 十，发展物业管理的意义 1、从发展房地产的角度看：促进房地产开发、经营与服务，有利于完善房地产的体系。 2、从财富积累的角度：良好的物业管理，延长物业的寿命，积累社会财富。 3、从经营的效果角度看：投资信心；社会责任，物业处在一个比较好的运行状态 4、从社会发展与稳定角度：最大限度的发挥物业的整体功能 十一，物业管理者应树立的观念 1、产业观念 ——方向 2、保值增值观念 ——职责 3、文化观念 ——软件保证 4、规划、设计、施工观念 5、规模竞争观念 第二章：物业管理学科体系 一，物业管理学 1、概念：是一门系统研究房地产商品进入到消费过程之后的管理与服务活动的性质和特点及其所遵循的普遍规律及其原理、一般方法的学科。 2、特点：服务性、技术性、综合性（管理学、房地产、建筑学、心理学）、法规性、文化性 3、研究对象 1）研究物业维修、养护、功能完善，使用寿命延长。 2物业市场、投资、产权关系，人与环境，综合经营，房地产估价，社区公共关系，文化建设。 3研究1、2之间的相互关系及运动规律。 4、研究任务 1房地产商品进入售后（租后）管理与服务为基点，研究房地产商品长期消费（使用）过程中的各种需求和供给的活动规律。 2研究物业使用功能不断完善。 3良性运转的物业管理模式。 5、研究方法 1唯物辩证法 2系统方法 3实证方法 第三章：物业管理市场 一，物业管理市场的概念 狭义：指购买或出售已物业为对象的管理服务住么一种无形劳动的场所。 广义：指购买或出售已物业为对象的管理服务这么一种无形劳动的场所及其交换关系的总和。 二，物业管理市场的特征 1、非所有权性2、生产与消费同步性3、品质差异性4、需求的伸展性（弹性）5、服务的综合性与连锁性（物业维修、养护、治安保卫、清洁卫生、绿化等） 三，物业管理的形成 条件：1、物业的特殊性