盛世家园二期营销策划1.docVIP

盛世家园二期营销策划案 盛世家园二期项目的项目规划已经定案，在项目地段确定、规划确定的情况下，再谈论以市场指导项目规划，和论证项目可行性和规划的问题已经不是本营销策划案的重点。我们认为，现在应着重考虑的工作重心应当是通过市场调研等手段，了解和认识青岛市房地产市场和行业的发展状况，在对于市场情况全面认识的前提下，为项目确定一个准确的市场定位和推广定位，制定项目的推广方案，并以推广实施为重点，结合项目的建设进程和公司的实际情况，确定一个详细可行的推广计划，并逐步实施。 第一部分 市场调研与竞争项目分析 青岛市房地产行业发展状况综述 ㈠经济环境分析： 1、宏观经济分析： ⑴行业发展状况的定性分析 房地产泡沫一直是近几年来，备受各界关注的话题，为了防止房地产的过热，仅仅在2003年，国家、政府主管部门、金融机构就先后出台了多项限制措施，从而造成了部分人、部分媒体、部分消费者的恐慌情绪。但是在宏观的客观的角度分析一下，我们仍然可以看到，我国的房地产行业的发展整体发展情况良好，但是经济过热的现象仍然，不过目前所谓的房地产过热只不过是部分地区结构失衡所引起的。从2003年度发生在全国范围内的普遍的房地产价格上升现象就可以证实这一点。 通过美国房地产行业发展的历程来看，美国的房地产行业从起步到成熟，共经历了100年的发展期，而我国现代房地产行业的产生刚刚经历了20年左右的时间。另一方面我国城市居民的居住条件仍然很差，像城阳区这样规划建设标准较高的新建城区，人均居住面积刚刚达到19.4平方米，可见人们改善居住环境方面的需要仍然很大。我国的城市化进程也是拉动城市房地产行业发展的重要因素，胶东半岛是我国四大城市网之一，而青岛又是这一城市网的龙头，同时也是2008年奥运的分赛场，各种内在的外在的增长要素使青岛的城市经济快速发展，大量的农业人口的城市化，城市人口的增加，必然最终拉动房地产市场的发展。综上我们可以得出这样的结论，虽然可能会在一定时间内发生行业过热或是产品结构失调的现象，但我们有理由相信，从大的趋势来看，青岛市的房地行业会在一个比较长的时间内保持一个稳步发展的状态。 ⑵青岛市的经济环境（2003年度统计公报显示数据） 青岛是山东省省辖市。地处黄海西岸，山东半岛南部，环抱胶州湾。总面积10654平方公里，其中市区面积1102平方公里。现辖市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、城阳区、黄岛区等7个区，代管胶州市、即墨市、平度市、胶南市、莱西市。青岛市是全国经济中心城市、沿海开放城市、计划单列城市，也是全国7大海港和8个国际会议城市之一，有国家批准的青岛经济技术开发区、青岛保税区、青岛高科技工业园和石老人国家旅游度假区。GDP）1780.3亿元，增长15.9%，比上年提高1.3个百分点，为1995年以来的最高增幅。全市实现地方财政一般预算收入120.14亿元，增长23.9%；739.4亿元，增长54.6%。基本建设投资256.3亿元，增长89.2%，更新改造投资72.1亿元，下降8.8 %，房地产开发投资127.8亿元，增长23.3%。城乡居民储蓄继续增加，本外币储蓄突破1000亿元大关，达1007.04亿元10075元，增长15.5%；人均消费性支出8056元，增长9.7%。农民人均纯收入4530元，增长8%。12007元，增长9.4%，其中城镇单位职工平均工资14162元，增长10.3%。2003年新建成住宅288.35万平方米,增长12.7%。年末城区人均住宅使用面积19.4平方米，比上年增加1.9平方米；农民人均住房使用面积26.7平方米，比上年增加0.15平方米。2003年，商品房销售面积 453.2万平方米,增长5.6%,其中，住宅402.7万平方米，增长9.1%；商品房销售额106.5亿元,增长15.8%，其中，住宅92.0亿元，增长24.5%。2003年，该区预计开发规模90万平方米。该区区域范围之内的大项目很多，目前已有十几家大的开发商正在进行紧张的运作，这其中有很多青岛本土的品牌房地产企业，如天泰、荣昌、亚星、中联盈地等，而且很多企业圈地都是几百亩，有相当一部分则在千亩以上，如果这些项目运作顺利，在未来两三年内，仅仅城阳就将有几百万平方米的住宅产品推向市场。今年一季度我市卖出了39万平方米商品房，成交均价2717元／平方米。国家发改委、国家统计局调查35个大中城市房地产市场发现，青岛一季度房屋销售价格比去年同期上涨16.0％，高于全国平均数值8.3个百分点，涨幅居全国第三。房地产开发投资 本月 累计 商品房屋建筑面积（万平方米） ????施工面积 659.1 659.1 ????????＃住宅 494.0 494.0 ????竣工面积 13.2 13.2 ????????＃住宅 11.8 1