破解中国商业地产五大难局-摘录.docVIP

破解中国商业地产五大难局-摘录前 言 　　纵观中国商业地产发展轨迹，2002年被业界称为商业地产“元年”；2003-2004年，无疑是商业地产“狂飙年”；而2005年随着宏观调控、理性回归，大概能称为商业地产的“本命年”。不管怎样，中国商业地产发展迅猛、让众多地产商趋之若骛、“引无数英雄竞折腰” 却是不争的事实。 　　然而，想做商业地产开发商不易，想做成功的商业地产开发商更难。在中国商贸业全面对外开放之背景及初级市场经济阶段之环境下，迷惘的认识、浮燥的心态、急功近利的行为、苍白的经验、盲目的跟风、市场的变数、媒体的责难、评论家的唾沫乃至政策的调控……诸多因素迭加发生“混合反应”；加之商业地产运作本身技术性强、环节多、市场变数大、操作错综复杂，可谓“玄机四伏，机关暗藏”；在各种内因外患作用下，商业地产犹如戴着脚镣起舞，不“解套”不足以平众多“局中人”心头之“痛”；商业地产又如一盘围棋迷局，不“解围”不足以止芸芸追随者心头之“痒”…… 　　笔者集多年商业地产及商业项目实战操作经验，将中国商业地产整合运营过程中之系列“症结”总结为“五大难局”。所谓“当局者迷”，笔者更愿意以“局外人”+“业内人士”之双重身份，共享解局心得，以与各路商业地产英雄共勉。 ? 解 ?局：“五赢模式”——决胜商业地产运营链 ? 【市场背景】 　　新经济时代的中国，营造公平合理的市场经济环境、达成多方共赢，是构建“和谐社会”的重要因素。而纵观国内商业地产领域，真正算得上成功的项目本就不多，而能达成多赢局面的项目更是凤毛麟角。 　　目前更多的商业地产项目只能实现“单赢”、“双赢”，甚至不乏“全输”案例。比如开发商快速赚了卖楼的钱，而商业经营不力，经营小商户被套牢，牵连到投资者回报无法兑现；或是营运商赚足了物业销售差价及租金差价，而开发商利润微薄、经营户压力沉重……往往项目操控方陷入“不仁”之骂名，弱势群体亦处于被动。近年一些商业地产项目出现各种负面市场影响甚至引发社会不安定因素，其根源就是未能很好地达成各方利益平衡。 　　从专业角度深入剖析，笔者认为：目前中国商业地产领域最缺乏的——不是好的物业平台与投资主体不是品牌商家及实力开发商，也不是好的经营者及优质的商品，更不是缺乏消费者，而是缺乏真正能将各方良性整合并共同实现、分享商业增值的专业商业地产运营机构，在实际项目操作中自然难免顾此失彼，甚至形成恶性循环。有鉴于此，达成商业地产各方利益主体的利益平衡，便成为首要难局。 【五赢模式】探析 （一）商业地产整合运营链 　　笔者将商业地产整合运营链细分为：纵向的“生物链”与横向的“价值链”。 　　“生物链”喻意商业地产的五方相关利益主体：投资者——开发商——营运商——经营者——终端消费者，五方有各自不同的利益点及利益源。 　　“价值链”实指“生物链”各环节对应的价值实现体：投资价值——开发价值——租赁价值——商业价值——商品价值。 （二）商业地产价值实现方式 亦即五方相关主体受益来源，如下表所示： ? 说明：未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。而现阶段国内商业地产开发运作的主流模式为：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主体双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部），在此模式下，开发商也是投资商，排在运营链的最前面，而小业主也是投资者，排在开发商之后。 　　从商业地产整合运营“生物链”结构关系来看，自上而下分别是投资者——开发商——运营商——经营者——终端消费者。从经济学原理及市场规律分析，各方利益实现的次序应是自下而上的，也就是说，只有当下一层的利益及价值得以体现，上一层才能最终稳定、持久地实现其本质利益及功能价值。 （三）“五赢模式”主旨 　　 商业地产整合运营操作，既要使经营者的市场前景有保障，又要使消费者获得实在实惠；既要对投资者的租金回报和资产增值负责，又要对开发商的投资收益负责，还要让营运商有利可图，让最大的城市运营指导者—一政府满意。最终达成多方参与、良性互动、互为依存、共同受益，多方共赢，最终营造社会和谐。而要达到这一目的，非强大的资源整合能力、高超的专业水平及丰富的实战经验不能做到。我们在多年的实践探索及理论研究中，总结出商业地产整合运营“五赢”模式，并成功实践于项目运作，取得了良好的经济效益及社会效益。 ? 【突破难局的实战案例】 ?龙华国际电子城 商业品牌：龙华国际电子城 项目地址：深圳市龙华镇 开发商/投资商：鹏宝东物业/华杰同富实业 服务时间：2004年 服务类型：策划顾问、商业规划、招商/销售代理 精彩回放： ? ???????????????龙华国际电子城——“五赢模式”创造一天售罄的奇迹 ??? 深圳龙华国际电子城，是笔者2004年主导操作的成功案例之一。该项目地处龙华镇村中，两层