房地产估价方法与案例.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * 如果建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应先根据建筑物的剩余经济年限确定收益年限，选用相应收益年限的公式计算，然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。 2、报酬率的求取 （1）报酬率的实质 　投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。 　投资回报是指所投入的资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。 　报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。 　报酬率=投资回报/所投入的资本 　风险是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。 　报酬率与风险正相关。 所选用的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资报酬率。 　 不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收益类型，由于投资风险不同，报酬率是不尽相同的。因此，估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。 累加法 市场提取法 投资报酬率排序插入法 将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加 利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的方法 （2）报酬率的求取方法 投资类型及其风险 报酬率 报酬率应落的区域 投资报酬率排序插入法 （一）概念