南康二期商铺租售价格调研报告.doc

目 录 一、前言 1 二、南康Ⅱ期周边商业环境分布状况分析 1 （一）广州经济开发区东区商业环境分析 1 1、成熟大商业圈 2 2、商住小区临街商铺 3 3、专业市场商业群 4 （二）广州开发区西区、南岗及新塘地区商业环境分析 4 三、南康Ⅱ期周边商业广场及店铺租、售价分析 5 （一）南康Ⅱ期周边商业广场及店铺租售价汇总 5 （二）南康Ⅱ期B栋1-2层 5 四、调研小结 6 （一）调研情况说明 6 （二）调研报告的不足 6 （三）资料来源 6 五、附件 7 一、前言 8月份，我部结合合鸿森住宅公司的要求，南康Ⅱ期B栋商铺出售的前期市场调研工作，南康Ⅱ期周边的广州经济开发区东区和西区的商业中心及南岗、新塘地区的临街商业带表1 南康Ⅱ期周边商铺的综合租售价格 租金（元/m2/月） 售价（万元） 首层 二层 首层 二层 核心成熟区商铺 150-200 150 只租不售 临主干道商铺 68-100 50左右 2.25 0.8 临居民区内部街道商铺 50-88 — — — 西区 临较旺街道或主干道商铺 110-220 — 1.5-1.8 — 南岗 临主干道商铺 60-110 — 1.3-2 0.75左右 新塘 临较旺街道或主干道商铺 110-150 — 只租不售 临新居民区街道商铺 50左右 — — — 备注：以上数据根据现场调研统计所得，具体明细位置详见附件。 （二）建议南康Ⅱ期B栋1-2层商铺在不脱离广州十区，特别是黄埔区商铺总体价格趋势的前提下，根据实际商铺所处地段制定合理售价。/m2的价位/m2价位二、南康Ⅱ期周边商业环境分布状况分析 （一）广州经济开发区东区商业环境分析 广州经济开发区东区主要以“东区商业中心”、“百事佳亨晖广场”和“东澳广场”为核心成熟大商业圈，周边携带商住小区临街商铺辅助发展（宏康花园1-6期、东城雅苑、凯信东方华庭、南康新村），此外，此次调研还发现了新运作不久的宏康期1-2层专业 三大商业广场汇集了大型超市、家电数码电讯、时尚购物、休闲娱乐、特色餐饮、文教、美容和健身等服务内容。三大商业广场附近贯穿一个城中村出租屋集中地，存在不少临街商铺，主要有银行网点、日用百货（好万联）、烟酒、医药、礼品精品等满足居民日常生活的金融商业服务内容，详见下表2。 表 名称 发展商 广州市联信实业有限公司 广州宏康房地产开发公司 规模 总营业面积近4平米 总建筑面积约4万平米 商铺面积为116万平米 租金（元/m2/月） 一楼：200；二楼150；三楼：100 一楼 管理费 每月55元 租金包含管理费 租金包含管理费 开业时间 2008年 定位 东区一站式新体验购物中心 东区休闲购物特区 休闲服饰购物街 消费人群 楼层分布 ◆一楼：主营快餐连锁(如麦当劳、真功夫)、衣服鞋袜（如淑女屋、艾哲、361°）、珠宝首饰； ◆二楼：苏宁电器、百事佳超级市场、培训中心、书店。 ●一楼：品牌服饰（如七匹狼、Adidas、安踏、李宁）、家电数码（如家诚电器）、家居饰品； ●二楼：主要用作写字楼。 总体上，三大广场所处的核心成熟区域的人流最旺，而周边的临街商铺离核心成熟区和主干道越远就越冷淡。 2、商住小区临街商铺 以街铺为主的裙楼商业区，主要分布在三大商业广场南部的商住楼盘群中，一直延续到黄埔东路（107国道）。体现在东城雅苑、凯信东方华庭、宏康花园1-6期m2/月，街铺租金水平呈现越靠近核心成熟商业区和主要交通枢纽则越高的趋势。租金的这一趋势主要是由于临街商铺越靠近以上区域则消费人群人流量越大，经营水平越好。随着距离和区位的逐渐偏远，经营则更加冷淡。 3、专业市场商业群 东区第三种商业形态为专业市场，主要有4家，分别是东兴粮油批发市场、光辉家具城、新运作中的宏康电脑数码专业市场和广州国际礼品城。其中前三者在东区及附近范围内都为各自所在类型专业市场中的最大。广州国际玩具礼品城则可谓华南地区中此类型专业市场最大，但其还没按规划运作起来。 此次调研主要对广州国际玩具礼品城和宏康电脑数码专卖市场进行了现场调研。调研发现新运作的宏康电脑数码专卖市场占据了整个宏康五期楼盘的1-2层，其目前还处于招商阶段，其租金按铺位为50-100元/m2/月。而广州国际玩具礼品城并不能算严格意义上的专业市场，其商铺转作他用，其租金为8.元/m2/月（管理费为5.3元/m2/月）。（二）广州开发区西区、南岗及新塘地区商业环境分析 Ⅱ期所处的东区商业环境进行调研外，此次我部也抽取了广州开发区西区、南岗及新塘地区部分商业大厦及广场进行抽样调研。主要包括西区明汇轩、西区蔚蓝大厦、西区百穗广场、南岗新城、南岗尚品居、新塘海伦堡、新塘御驾堡、新塘汇东国际、新塘金泽豪庭等纯商业楼或商住楼。 调查结果显示